[精选]市场分析-沈阳房地产市场的分析与展望.pptx

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1、1齐锡晶博士沈阳房地产市场的分析与展望2009年8月5日沈阳房地产开发研究会副会长/秘书长沈阳市房地产研究所副所长/研究员东北大学资源与土木工程学院教授2一、房地产与房地产市场1.关于房地产房地产（RealEstate），也称不动产（RealProperty），目前通指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。例如，土地使用权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、抵押权等。而且，作为一种产品，房地产（商品房）通常具有使用（消费）、投资以及虚拟（金融产品）等不同属性。32.

2、关于房地产市场4房地产市场具有不公开（公开市场OpenMarket，要求在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信息不完备、预期不确定等原因，房地产市场经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均衡理论）等特征。53.房地产业房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。其活动主要限

3、于流通领域，在国民经济产业中属于第三类产业；具体包括房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业等。2003年5月，国家统计局颁布了新的《三次产业划分规定》。其中，第一产业包括农业、林业、牧业、渔业等；第二产业包括建筑业；第三产业则包括K门72大类之房地产业。6平均价格（均价）典型楼盘价格价格指数某区域商品房（商品住宅）的交易金额÷交易面积4.常见的房地产价格形式供给价格与需求价格75.房地产业对于经济社会的影响8世界银行（1994）认为，房地产业的投资拉动约为1:3，销售拉动系数约为1

4、:1.3～1.5。包宗华（2001）认为，我国住宅产业的投资拉动系数的下限为1.7，销售拉动系数约为1:1.3，而且两个系数之合可达1:3.0。92004年，美国房地产业的增加值占GDP的11.8%，印度、泰国、菲律宾等发展中国家房地产业增加值也占GDP的3%以上。部分国家房地产业增加值占GDP比重（%）10（一）近年沈阳房地产市场的简要回顾1.房地产开发投资逐年增加二、关于辽沈房地产市场的简要回顾112.商品房销售量稳步增长123.商品房交易价格分析平稳运行13⒋土地价格（均价）持续攀升14（

5、二）2008年辽宁房地产市场的基本分析1.房地产投资持续增长2008年辽宁省各月房地产开发投资情况（单位：亿元）152008年辽宁省各地房地产开发投资情况（单位：亿元）16沈阳经济区的投资总额，占全省的65.8%，营口、鞍山等大部分地区保持着较高的投资增幅。172.房地产开发建设进展顺利2008年辽宁省各月房地产开发施工、竣工面积情况（单位：万平方米）18沈阳经济区商品房的施工面积、新开工面积和竣工面积分别占全省的63.8%、66.2%和61.8%。商品房的新开工面积同比增幅偏低，可能会对未来的

6、竣工面积、入市数量等产生一定的影响。193.市场活跃，商品销量稳步增长1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月销售额44.1133240.6349.2466.2556.4630.2843.51024.51159.51507.7销售额同比增长41.247.88.411.611.45.10.57.1109.312.8销售面积94.58372.9679.3921.11261.51485.11671.92282.92722.13103.14016.4

7、销售面积同比增长2454.66.60.32.6-4.5-10.5-1.22.82.24.92008年辽宁省各月累计商品房销售情况单位：亿元、万平方米、%202008年辽宁省各地商品房销售情况21沈阳经济区商品房的销售额、销售面积分别占全省的57.0%、61.7%。“新政”实施以后，市场趋于活跃。224.整体房价稳定、温和上涨2008年辽宁省各月商品房销售价格（单位：元/平方米）232008年辽宁省各地商品房销售价格24沈阳经济区中，以沈阳商品房的均价最高，其他地区相对不高，总体涨幅比较适当。25

8、5.房地产开发资金来源比较稳定由于购房者的迟疑、观望等原因，导致其他资金来源（定金及预收款、个人按揭贷款）比重的下降与自筹资金来源比重的增加。266.空置商品房有所增加2008年辽宁省各月商品房空置情况（万平方米）空关房?27截止2008年底，全省累计商品房和商品住宅的空置面积分别为1567.6万平方米和1058.7万平方米，同比分别增长14.5%和11.0%；商品房、商品住宅的空置率分别为16.5%和13.1%。其中，空置1~3年（含1年）的数量分别为1027.1万平方米和721.7万平方米，