对“成都某地产新城”项目的理解(1).pptx

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1、关于“成都万科新城”项目理解2004年11月6日目录一、市场总体概述；二、项目综述理解；三、对万科品牌的理解；四、项目SWOT分析；五、项目定位的思考六、项目营销方面的思考；七、对项目运作的思考；1、人手配置；2、合作形式；一、市场总体概述1、市场发展空间巨大竞争格局出现变迁房地产市场呈现良好健康的发展走势；现阶段房价水平不高，有较大的发展空间；住宅郊区化正在盛行，为本项目的开发带来有利条件；大盘时代的到来，外来大品牌发展商进驻成都，房地产市场迎来新的竞争格局；2、成都市未来房地产市场新格局预测一环三环二环和记黄埔城南项

2、目中海地产城西项目万科地产城东项目品牌发展商及大盘分布图二、项目综述1、项目地理位置本项目位于成都行政区域的东部，西接东三环高速公路，北靠成渝高速公路，东临四川师范大学（东区校区），南眺狮子山培育园。2、项目发展定位城东作为成都市未来发展的重点区域，各种工厂企业都已经大部分搬迁，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关部门将进入城东副中心。目前“东部新区”起步区的各项配套设施正紧张有序地进行，连接成渝高速路的道路仅差一座立交桥就得以贯通，届时

3、三圣、洪河、十陵片区将连成一片，进入市区将缩短至少１０分钟，今后城东将成为一个新型居住区。3、项目规划概述总用地面积：444175.50m2住宅用地面积：243410.30m2商业/金融/贸易用地：42586.51m2开发强度：容积率2.3~3.5建筑密度：≤35%绿地率：≥30%配套用地要求：公园（5166m2）幼儿园（4466m2）街道办事处（1526m2）门诊所（3028m2）文化中心（8014m2）插入地块图4、地块现状优势：住宅用地容积可达到2.3，使项目的产品多样化，在设计中可使用多种产品结构，避免项目产品的单

4、一性。地块的自然坡地使各组团错落有致，获得更好的日照。在项目内设有5千多平方米的小区公园，为居民提供休闲的地方劣势：市政配套用地过多，降低住宅和商业用地的使用率与三环路只有50米的绿化隔离带，对住宅产生噪音有两条市政路贯通南北，将地块分割成四块，不利于小区围合式管理，影响小区内部的私密性5、市政配套现状就目前该区域的生活配套现状来说，给人总的印象还是一个“大荒地”，生活配套非常不足，目前除了三环路投入使用外，新建成的楼盘还太少，只有上东阳光、桃花源别墅等少数低档楼盘。而且这里没有学校、大酒家、购物中心、大型超市、体育场馆等

5、生活配套，当地的居民需要移步前往外围消费。三、万科品牌的理解万科集团成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。成都万科公司成立于1993年6月，成为万科集团继深圳、上海、北京、天津、沈阳之后第六大重点投资的城市。成都万科先后开发了成都城市花园和金色家园，在市场上树立了良好的市场形象、产品形象，获得良好的社会效益和经济效益，成为成都房地产市场的领跑者。由于万客城市花园、金色家园在成都市场上树立了良好的产品形象、品牌形象，因此，成都消费者对万科的品牌有一定的认识，也为后继开发的项目奠定了良好的

6、市场基础。四、项目SWOT分析S优势W劣势项目位于成都“东拓”核心区域，随着成渝高速的贯通，工厂企业的搬迁，东部核心已形成项目紧靠三环路，加上市政府对周边道路的投入较大，地面交通优势明显在高速公路旁，噪音严重，邻近成渝立交桥，空气受到一定的污染项目附近的生活配套设施严重不足，完全要依赖小区自身的配套O机遇T威胁东部新城的形成，为引入外区域新移民奠定基础现时该区域房地产市场仍处于中前期状态，在售房地产项目不多，市场竞争相对不太激烈市场买家已越来越成熟，对住宅的要求也不断的提高。居民受到传统购房思维——“南富、西贵、东贫、北匪

7、”的影响，对东部区域产生一定的抗性核心竞争力经过以上SWOT分析，我司对项目提算出其内、中、外三层核心竞争力内层中层未来发展前景及其升值空间受到客户的认同外层产品的多元化发展格局万科品牌和质量的认同五、项目定位思考当前，成都万科公司对于本项目将面临一个经营思考问题：1）是高容积率项目，追求现有产品的多样化发展？2）是低容积率，保持万科一贯的开发风格？1、万科新城是一个什么样的项目？1）中海•国际社区（暂名）项目简介项目位置及交通项目位于成都市金牛区金牛乡、郫县犀浦镇境内，国家级成都高新技术开发区西部园区东南侧。项目至市中心

8、5KM至火车站6KM至双流机场15KM毗邻未来地铁二号2、同品牌竞争项目对比规划要点：规划总面积：1986亩总建筑面积：超过130万平方米开发强度：容积率0.85-0.95建筑密度：≤20%绿地率：≥38%土地成交价格：60万元/亩（备注：与成都万科土地成本相同）配套要求：医院（200床，18000㎡）