房地产投资分析与决策概述.pptx

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1、第二讲房地产投资分析与决策★房地产投资概述★房地产投资决策程序★可行性研究的内容★房地产投资分析的任务★案例——政府请客，凭什么要我们买单?!一、房地产投资概述房地产投资的含义房地产投资的特性房地产投资的类型房地产投资的目的房地产投资的含义所谓房地产投资，是指投资者为了获取预期的投资收益，对房地产开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资行为。一、房地产投资概述房地产投资的特性1）区位的重要性：房地产开发的第一要素是区位，第二要素是区位，第三要素还是区位。①选择的区位在当前必须对开发投资者、置业投资者（获取合理、稳定

2、的经常性收益）以及未来的租客（方便地开展经营活动以赚取正常的经营收益并具备支付租金的能力）都具有吸引力。②选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高低，很大程度上取决于所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低；③重视所处区位的变化情况，避开环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区。2）政策影响性：指房地产投资容易受到政府政策的影响。房地产投资概述3）对专业管理的依赖性：对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。4）房地产投资的巨额性：房地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金

3、实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。5）房地产投资的风险性：房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。6）房地产投资的保值与增值性：众所周知，通货膨胀能使货币贬值。从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。故房地产投资是一种避免通货膨胀损失的最好的保值方法。房地产投资的类型按房地产投资形式划分1）房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。①房地产开发投资，投资目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也较丰厚。②房地产置业投资，投资目的一是满足自

4、身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。常获得保值、增值、收益和消费四个方面的收益。房地产投资的类型2）房地产间接投资：是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。①购买房地产开发投资企业的债券、股票②投资于房地产投资信托基金。投资者将资金投入到由职业投资经理管理的共同基金，用于购买、开发、管理和出售房地产资产赚取收入。优越性：以相对较少的投资持有多元化的房地产组合；有强大而稳定的分红潜力（来源于所拥有物业的经常性租金收入）；有机会得到资金增值；投资的流动性

5、很好。③购买住房抵押贷款证券。银行将所持有的个人住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款组合，每个集合内的贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者，投资者可间接获取房地产投资收益。房地产投资的类型按房地产投资对象划分土地投资：以开发、经营土地作为投资对象房地产开发投资：以开发各类房屋、建筑物和构筑物作为投资对象。房地产经营投资：房地产销售、出租、互换、信托、房地产证券投资：房地产债券、股票、基金房地产中介服务投资：房地产咨询、经纪、估价等中介服务。

6、房地产管理投资：房地产管理、维修、保养、服务二、房地产投资决策程序◆项目管理程序◆可行性研究的阶段、任务◇投资机会研究(OpportunityStudy)◇初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)◇可行性研究(FeasibilityStudy)阶段立项投资决策设计施工交工运行产生报告项目建议书可行性研究报告项目评估报告勘察设计文件开工报告阶段报告竣工验收报告后评价报告房地产投资决策程序阶段机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估工作性质项目设想项目初选项目拟定项目决策主要任务捕捉投资机会，为投

7、资方向提出轮廓性建议确定是否需要进行详细可行性研究，决定关键性问题，缩小研究范围提出多种可能建设方案，进行综合分析和全面技术经济论证，确定项目可行性对可行性报告进行审核，提出评价意见，最终决定投资是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需时间1～3个月4～6个月中小型：半年大型：1年或以上1个月左右所需费用占投资％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的阶段、任务房地产投资决策程序◆可行性研究的程序项目筹划提出开发项目的设想，组建研究机构，也可

8、委托房地产咨询公司、顾问公司和工程公司等单位研究。承担研究对象的部门和单位要摸清委托人意图，项目提出的背景，收集主要依据材料，制定研究计划。市场调查与分析对项目投资的经济、社会和政策法律环境，房地产市场需求情况，可供选择的开发场地、开发条件等，进行广泛的调查和分析，从而寻求市场机会，确定开发项目的市场定位。房地产投资决策程序优化和选择开发方案根据选择的目标市