某房地产总部基地项目定位策划报告.ppt

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1、巨华·总部基地项目发展建议合富辉煌房地产本报告主要目的本报告根据南昌写字楼市场和公寓市场的基本现状分析，并以此以此导出本项目市场定位和发展建议，为本项目办公楼和其他商业部分能够成功的销售和运作提供指导依据。项目发展建议演绎思路市场分析项目分析项目定位产品配置建议产品分割建议报告内容市场分析写字楼市场公寓市场写字楼市场分析南昌市商业写字楼主要分布在八一广场为中心的老城区和红谷滩新区中心，形成两中心竞争共存的局面。老城区以成熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争力；红谷滩新区写字楼则以高起点、高标准设计以占领办公高端市场基地如左图表所示，目前南昌市的写字

2、楼整体租金价格水平较低，大多数写字楼的租金都在26—45元/㎡之间，且差异较大，租金价格最高的是江信国际大厦，达到65元/㎡新旧两中心共同发展，物业租金较低写字楼市场分析价格相近的中档市场竞争激烈中档写字楼供应激烈低端项目租金普遍不高南昌市办公写字楼价格表高端办公物业市场供应量少写字楼市场小结写字楼市场分析未来入市写字楼众多，销售压力大名称面积入市时间中航国际广场70000－－－博泰江滨29000－－－红谷凯旋230002010年泰耐克金融大厦27450－－－西格马商务广场324668月中旬正荣创业国际2000007年4月总部基地其他项目1099

3、3009年左右联发广场8000008年中天使商务广场1000007年7月2007年入市的写字楼初步估算预计在15万方左右，到2008年和2009年入市的写字楼将翻一翻，都将达30万平方以上。因此对于目前南昌市写字楼市场出租率不高和市场需求不旺的情况下，本项目2008年入市将面临巨大的竞争压力。写字楼市场分析消费群体以房产、IT相关行业为主导以上数据显示，目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第一位，第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢等之类的行业，商贸代理等占据第三把交椅。把一些特殊行业的列，环境保护、特种设备、日用品等等

4、行业归为一类。写字楼市场分析办公面积使用集中在100－400平方在写字楼中，客户办公面积选择集中在100－200平方米范围内，占据第一位；其次是客户选择的办公面积在200－400平方米的范围内。办公面积在100－200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来公司的一些办事机构，而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大型企业公司。写字楼市场分析本项目所在区域写字楼现状特点一、没有已经建成运营的商业写字楼，目前只有部分企业利用商务公寓等进行办公。二、在售写字楼少，目前在售写字楼只有正荣创业国际，区域内办公环境还是不完善；三、未来入市写字楼数

5、量巨大，写字楼竞争压力大，后期有联发广场、泰耐克国际金融大厦、中航国际广场等特大体量写字楼入市。报告内容市场分析写字楼市场公寓市场公寓市场分析铂金特区恒茂湖滨东方巴黎天佑国际公寓本案丰和都会尚东大道洪城时代广场恒茂国际华城博泰江滨威尼斯自由都江信国际金领域居住主题公园(凯旋银座)金域名都区域红谷滩新区中心区朝阳洲其他数量7633公寓市场供应数据统计:南昌截至2007年底左右，市场上公寓总体供应量将达到90.15万平方米，已售量大约54.15万平方米，销售情况一路飘红，公寓市场投资潜力巨大，其中，预计在未来一年半中将推出量约为38万平方米，可以预见

6、，在未来两年内，南昌市公寓市场仍然将保持快发展速度，投资空间将继续扩大。公寓市场供应量分析南昌市从早期到目前现有公寓住宅20个，还有部分未推出项目，市场上比较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特区等。未推出的主要公寓有鑫隆广场三期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、维也纳音乐花园、金域名都等楼盘的后期。市区与红谷滩中心区为主力供应区域公寓市场分析公寓类型操作模式目标客户租售价格代表项目普通公寓住宅形式白领知识青年4800元/平方米以上江信金领域尚东大道恒茂湖滨铂金特区服务式公寓类酒店式服务经商及白领一族22-27元/平方

7、米/月东方巴黎恒茂国际华城海航白金汇产权式酒店产权分割、统一经营投资一族经商一族11000元/平方米国恩宾馆不同操作模式下的公寓公寓市场分析公寓销售旺盛，销售周期短销售周期123456789101112天使领寓(156套左右)江信金领域(256套）)鹿璟名居(56套)铂金特区(9６0套左右)尚东大道(412套)通过上表可以发现无论是何种形势和产品的公寓，期销售速度都非常之快，最长销售周期不超过六个月，证明公寓市场市场吸纳能力非常之强大；可以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大化实现利润的问题。销售率60％销售率90％

8、销售率91%2006年销售率完毕2006年推出11月销售率95％公寓市场分析红谷滩部分公寓销售情况海航.白金汇2栋高层，共384套面积4