某地产城高层.pptx

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1、本项目为当前禅城区规模最大的项目,具备成为区域历史性指标楼盘的基础属性！土地面积：337543.71m2（579亩）建筑面积：≤77.635万m2总户数：约5千多户居住总人口：约2万人容积率：2.3以下项目指标：1.1市场竞争理解1南庄以发展陶瓷行业为主，是工业重镇，空气污染严重，区域房地产业发展缓慢，市场关注度低；本地房地产市场的滞后，令南庄人都分流到禅城中心区和周边镇区购房；南庄区域的开发气氛及开发水平较低；区域居住价值认同度低，住房消费基本外流。南庄人分流置业主要项目分布图帝景南湾中海万锦豪园佛奥天湖郦都1.2市场竞争理解21.3产品属性理解

2、开发面积：约13万m2住宅指标：独立别墅：6套1200m27套580m2TOWNHOUSE：120套350~400m2高层洋房：162套180m2四房；162套70-130m2两房与三房本项目分期开发，产品链丰富，高端产品供应市场吞吐量广大。一期经济指标：君领世纪万科城城市核心区祁福南湾海琴湾穆天子南海碧桂园周边区域主要低密度住宅项目分布图3传统观念上，项目所在的区域居住价值低，消费者不认可南庄区域内会有高品质的豪宅存在1.4项目属性理解南庄区域内没有豪宅气氛，当前区域价值需重新定义！4佛山地区较少项目能以一城市线江景资源作为卖点佛山地区水道虽多，

3、但两江分流的开阔水面较少1.5自然资源理解双江汇聚，千米黄金海岸，本项目地块占据城市稀缺景观资源！5南庄启动重要的13项市政建设，其中涵盖路桥、电力、水电、住宅、酒店及专业市场；“优二进三”战略加速南庄环境治理步伐打造“都市绿洲”是今后南庄重点发展思路，水乡南庄已成了南庄新环境形象的一个标志，“住在南庄”的品牌即将打响1.6区域价值理解城市发展的新规划，南庄未来居住价值将需要重新评估。“五心五片区、两江两轴线”规划6启动高速发展平稳发展减缓发展800400080003207人均GDP（美元）萎缩停滞稳定发展高速发展4％5％8％15％年增长率：（按0

4、5年南庄GDP总值39.77亿元，人口总数15.5万人计算）按照世界银行经济发展理论判断，南庄2005年人均GDP达3207美元，宏观经济发展处于高速发展阶段根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，南庄宏观经济增长接近15％，房地产业应处于高速发展阶段。南庄综合实力在全省1500多个乡镇总名列第七名。城乡居民存款余额75.07亿元1.7区域经济发展区域经济富强，积蓄大量高端购买力人群！7项目理解小结项目特性项目地块拥有稀缺自然景观资源万科品牌特质决定需在禅桂中心区确立高端品牌地位未来南庄的发展规划可为项目的居住价值带来巨大的升值潜力区域气质南庄作

5、为工业重镇的过往形象，造成本区域短期内欠缺支撑豪宅的居住价值观，同时也缺乏改变现时市场形象的高端品牌地产项目南庄前期房地产市场发展的缓慢，现时市场供应十分有限令其市场关注度低，南庄人购买力外流现象严重地方经济实力雄厚，蕴藏大量高端购买力矛盾矛盾区域现时综合条件对高端定位的局限性矛盾体8认同项目所处的地段，主要是认同地段周边的自然环境，但非南庄人对南庄居住环境不认同以镇街房地产价格水平评估本项目售价，但价格接受弹性大，大量藏富多次置业，进入个性化消费阶段，具有房产投资保值观念，消费观念注重性价比南庄客户认同项目所处的江景资源的稀缺价值，具备豪宅的打造

6、潜质，并具有强大的购买实力而为此买单，总价承受力空间大喜欢独立别墅，不认同联排别墅价值与独立别墅等同，居住物业要体现自身社会地位外出置业的南庄人在享受会所、物业管理等小区生活配套带来的便利，对新的物业在配套、服务等的软性附加值上有更高的期待——对南庄购房置业消费者的深层解读客户心态及价值观提炼相信眼见为实，缺乏想象力，追求房子的豪华感与自身身份匹配，生活社交小圈子联系紧密，亲戚朋友对总价购房决策有直接影响高度认同地段价值江景资源占有欲高外区质疑区域价值注重附加价值追求在乎真实环境感受9树立目标客户群置业价值观策略南庄本地客户外区客户营造消费群体对本

7、项目稀缺资源的追捧改变对南庄居住环境的既有看法，重新定义区域价值，树立“住在南庄”的全新居住价值观兑现万科品牌的实力与其豪宅产品打造力，树立品牌美誉度燃点起南庄人在本土居住的激情与信心令其充分认知南庄作为禅城城市副中心的规划利好与区域升值潜力让项目地块稀缺性资源的价值得到高度认同让南庄市场的空白点与洼地效应对价格的升值拉动力得到认知令万科品牌实力产生溢价效应10佛山房地产市场宏观趋势供应量分析成交量分析消化率分析成交价格分析佛山商品住宅市场研究11佛山市商品住宅供应量稳步上升，顺德、南海为主要供应热点由04年起，佛山市新建商品住宅供应量持续稳定增长

8、，通过回归分析预测07年佛山市供应量达到622万平米，同比增长8%；禅城区供应量波动大，总量控制在100万平米以下；近年南