某地产京汉大道金色家园策划.pptx

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1、万科【京汉大道】项目商业策划案武汉万科房地产有限公司2006年09月06日第一部分项目属性分析一、项目中观环境分析汉口→江汉区；城市内环线内；京汉大道/轻轨；城市“动感地带”→夜汉口激情飞扬区＋新武展都市经典区；光谷商圈街道口商圈中南商圈徐东商圈钟家村商圈汉正街商圈武广商圈中山大道商圈江汉路商圈本项目二、项目周边商业环境分析传统商业聚集地具有悠久的商业文化传统。江汉路、武广和汉正街三大传统商圈环绕之中；三大商圈确保本区域在武汉商业的领先地位，同时带来的大量人流拉动了区域其他小商业以及文化娱乐产业的发展。三、项目现状分析四、项目周边商业业态分布分析分析：项目周边建

2、筑物以老建筑为主，加之周边经营业态多以经营建材、电子、五金产品为主业态分布凌乱且没形成规模，整体形象较差。五、项目周边交通流向及人流分析分析：项目四周临路，但周边多条街道都为单行道，对项目人气聚集有一定的影响。项目附近几条街道，周末人流峰值在2.5万人次/日左右，同比江汉路，武汉等周末人流可以达到20万人次/日的地方差距还是非常的明显。五、项目SWOT分析优势（S）位于汉口三大商圈之间，商机较大；周边有燕马、单洞等多个社区，拥有稳定的消费群体；项目临街面较长，商业价值大；项目周边配套较为齐全；武汉万科开发，其品牌效应将直接带动销售与招商。利用企业品牌对项目形象进

3、行包装，提升项目价值；注重项目区位前景的描绘，挖掘项目的区位价值；产品全面创新与精心设计，充分利用临街面，力争将项目打造成为区域地标建筑之一。优势发挥劣势（W）项目所在片区，商业氛围与汉口三大商圈相比，缺少商业沉淀，人气明显不足；京汉大道轻轨的存在会影响项目商业氛围的营造；项目地块呈狭长状，项目规划受到一定限制；项目地块周边多为老社区，商业主业态分布凌乱且没形成规模，整体档次较低。通过特色商业吸引三大商圈人流；加强各地块商业的主题性，使各地块商业均独自成为一体；通过对室内外环境的营造全面提升项目品位与档次。劣势弥补机会（O）政府对京汉大道的政策导向与改造力度将使

4、营造良好的商业氛围；附近商业正在逐步从临街小店向品牌店、旗舰店转型，该时机介入京汉大道商业地产开发，时机选择正确；项目周边其他项目的开发将有利于商业氛围的培养。过与其他项目共同培育京汉大道文化娱乐商业氛围，提升区域的竞争力；机会利用第二部分商业定位商业的本质——服务人类改善并提升人们的物质及精神水平，服务人类商业策划核心——以人为本从人们的需求出发。对商业文化变迁、消费潮流、消费心理、商业类型等特征具备极强的把握能力。中国目前的潮流——全民娱乐娱乐的力量正以摧枯拉朽之势席卷中国，娱乐显示出强大的商业力量。目之所及，皆为娱乐。如超级女声”、“梦想中国”。注重时代变

5、迁瞄准消费潮流一、定位核心把握二、消费群思考1、消费群界定自然人流＋指向人流项目地处江汉路商圈、武广商圈、中山大道商圈的“真空地带”，加之周边氛围不成熟，自然人流只能占少数。大多数消费群应该属于“指向人流”，是需要指引的。1、消费群区域核心圈层（自然人流）半径：项目周边方圆2公里区域：北至解放大道、南至中山大道、西至武汉国际会展中心、东至江汉路步行街。身份：社区居民、众多写字楼白领、生意人、商旅人士、喜欢逛街的新生代辐射圈层（指向人流）区域：武汉城区，包括汉口、武昌、汉阳身份：生意人、商旅人士、武汉高校学生★核心圈层辐射圈层2、消费群区域身份规模消费心理主力消费

6、者年龄生意人服装批发、美妆批发、家居城等十多个专业批发市场的生意人消费能力强。压力大，看惯风云，喜欢猎奇、新鲜30～50岁写字楼白领世纪大厦、亚洲心脏病医院、协和医院、船舶大厦、港澳中心等上班白领具有一定的消费能力，有品味。喜欢情调、创意、时尚、20～35岁商旅人士聚集了银丰、港澳中心商务酒店、扬子江大酒店、大京都宾馆、冠生园酒店等20多个宾馆酒店，该片区是武汉商旅人士最集中的地方。消费能力强。喜欢猎奇、刺激、好玩。商务应酬性消费较多。25～45岁社区居民江景华庭、江岸华庭、单洞社区、燕马社区等二十多个大中型社区较为理性，购物消费为主，适当的休闲、餐饮消费25～

7、50岁新生代中山大道、新民众乐园、江汉路步行街上的时尚青少年喜欢时尚、流行、现代、追求新鲜感觉15～25岁3、消费群特征主力消费群为20～45岁的中青年群并辐射15～20岁青少年、40～50岁的中老年人群有一定品味、消费能力、有欣赏力、喜欢情调、时尚、猎奇、好玩本项目消费者定位本项目消费者特征关键词4、消费群定位5、消费群所指业态娱乐唱KTV、看大片、玩游戏、观演出、文化创意书店、特色唱片、高质量讲座、高层次培训购物运动用品、数码产品、创意礼品、工艺品、原创服装20岁—45岁人群消费业态美食特色主题餐厅、休闲餐厅、西式餐饮休闲水吧、清吧、各类特色酒吧、水疗、SP

8、A三、商业经营方向思考几