某旅游地产开发项目策划方案.pptx

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1、中信井冈山国际会议中心二期策划报告汇报项目概况江西省处于珠三角、长三角、闽三角的洼地之间红色旅游处于全国领先地位项目区域位置区域交通态势夏坪京九铁路茨坪至吉安站130km茨坪至井冈山站113km吉井铁路井冈山过境铁路，年底开通，夏坪站距离茨坪20.6km粤赣高速连接泰井高速泰井高速井冈山高速专线，全长62km，连接线长20.6km319国道井冈山过境国道泰和机场至茨坪82.6km分文铁路茨坪至永新站110km两地块关系位置关系：一山之隔动静关系：外动（白银湖）内静（梨坪）内外呼应，动静分明资源关系：白银湖

2、交通优势梨坪景观资源优势项目分析地块分析局限一：地块呈狭长弧形，地形复杂多变，很大程度的限制了项目远期发展空间，难以实现较佳的利润目标；局限二：由于地块限制，度假型高端产品缺乏（如高尔夫），或难成规模（如度假别墅），削弱了项目的市场吸引力和竞争力；局限三：动静区交错复杂，中高低档产品并存，难以打造纯粹的高端项目；局限四：区域内难以形成畅通、便捷、安全的交通网络。梨坪地块地块分析白银湖地块解决的问题：将白银湖地块纳入开发体系后，能解决很多限制梨坪地块发展的问题，如交通、规划、业态、产品、档次、动静分区等。遗

3、留的问题：地块基础条件如水、电等问题；项目目标市场；旅游资源缺乏；旅游产业链的建立等等。引发的问题：井冈山旅游格局；资源整合；项目远期战略发展；整体规划等等。井冈山历年游客人数2005年共接待来山游客218.46万人次，实现旅游总收入11.28亿元，与2004年同期相比分别增长33.74%、34.93%。井冈山客源变化趋势广东省游客比例快速下降，说明井冈山纯粹的观光游已经越来越不适应市场需求，对度假经济发达地区的旅游消费吸引力在快速下降。以小明大，见一叶落而知岁之将暮，睹瓶中之冰而知天下之寒。”井冈山旅游

4、未来发展趋势井冈山旅游的交通瓶颈问题已经逐步得到解决，现今最关键的问题是解决井冈山旅游接待瓶颈问题和提升旅游消费问题。游客年龄构成：以中老年游客为主；游客学历构成：以高学历为主；游客类型：以旅游观光为主；井冈山游客特征调查消费结构支出：购物占主要部分，但总体消费水平不高，挖掘的潜力还很大；出游方式：组团游是主力，但个性化旅游会越来越受欢迎；床位缺口测算结果年日均床位缺口8,862张旺季日均床位缺口14,377张旺季峰值床位缺口37,890张高端客户床位缺口日均值1,098张旺季高端客户床位缺口日均值5,4

5、68张高端客户床位缺口峰值12,138张酒店需求面积测算结果测算条件酒店需求面积测算值（建筑面积）以年日均床位缺口测算42.5万平米以旺季日均床位缺口测算70万平米以高端客户床位缺口日均值测算7.5万平米以旺季高端客户床位缺口日均值测算35万平米预计项目于2010年建成并投入使用，以上均为2010年测算值。井冈山会议培训市场每年来山人数：每年约有800名正部级干部、2,500多副部级干部来山培训；其他级别干部培训每年约有8,000~10,000人次；按三人陪同一名干部来山，陪同人员每年约2～3万人；其他大

6、型企事业单位高层或员工培训人员不计其数。特点：停留时间长；消费层次高；消费稳定。房地产市场分析井冈山市房地产特征普通住宅放量过大，价格水平低，竞争激烈；景区“旅游公寓”成井冈山接待新亮点；高端住宅产品空缺，市场潜力大；商业零散成点，市场难以支撑大型集中商业；井冈山市房地产市场分析启示普通住宅供大于求，而且难以吸引外地投资者，本项目不应规划普通住宅产品；旅游公寓和别墅拥有较好的市场需求、利润较高，本项目具有开发这两类高端住宅产品的条件，因此，高档的公寓和别墅将是本项目地产开发的主流产品定位；庐山“名人”别墅

7、是本项目值得借鉴的例子，庐山是当时国民政府的政治名山，即便是在今天，庐山保留下来的“名人”别墅群仍具有很大的升值潜力。因此，在当前社会、经济条件下，井冈山“名人”别墅将会有更广阔的发展空间；商业作为旅游地产开发的必要配套，本项目商业配套应该以满足本项目区内的需求，并以特色化、主题化的休闲娱乐业态为主。土地交易市场分析茨坪基准地价表（单位：元/m2）用地性质使用年限级别基准地价样点均价差异商业用地40年一级16761748-4.30％二级11981150+4.17％三级796820-3.02％四级35936

8、1-3.49％住宅用地70年一级657676-2.89％二级545553-1.47％三级344311+9.59％四级239232-2.89％工业用地50年一级317320-0.95％二级186198-6.45％三级98100-2.04％四级6567-0.95％2004年～2006年井冈山市土地挂牌价汇总表地块编号用地性质宗地位置挂牌时间面积（m2）单价（元/m2）A-2-8-1商服用地新城区2004.7.12324027020