【房地产企业】账务处理·内控设计

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1、房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险1、税收增长如“脱缰野马一日千里”2、税务稽查正逐渐从“执法督查”转为“以抓收入为主”，自查+重点稽查，纳税评估3、以票控税，查假票白热化，发票是税务稽查的突破口，也是企业税收管理的重点和难点2013年全国税务稽查工作要点：查账、查案、查税必查票2013年的稽查重点行业，分别是：指导性检查项目：房地产、建筑安装业；资本交易项目；高收入者个人所得税……4、要成为一个税务认可的财务工作者（1）千万不要卖弄你的财务会计知识、税务知识，不要表白没问题（2）尽量让他们找出你的小错误，比如发票

2、不正规等等（3）尽量拖延时间，承认错误（4）装傻充愣，推三阻四（5）别忘了倒开水让人家喝（6）稽查是有任务的，配合稽查人员完成任务5、财务工作者本身：（1）学会用税收的思维方式解决经营问题；账表做到“不管你信不信，反正审计/稽查当时信”（2）税收政策的运用要在行政机关容忍的范围内；（3）理论与实际有差异，税收政策的运用注意合法与合理的结合，角度不同，结论不同；（4）知道处理程序比明白实体规定更重要，程序是解决实体问题最有效武器；（5）掌握“法无授权即禁止”，是规避执法风险的保障，也是应对稽查的关键（6）具体经办人员决定成败，不是财务太无能，而是税法太狡猾……（7）涉

3、税问题不是可以随意咨询的—财务拨打12366引发的补税（8）不符合法律规定的税收筹划，无论是地方政府怎样支持支持，地方官员如何保证，都不能阻止税务机关的查处。6、总结：（1）发票，你心中永远的痛，忠告：与假票彻底分手吧（2）股权交易，你的达摩克利斯之剑（3）利润大户，hold住查与不查、税款都在那里，不增不减；来与不来，财务都在那里，不卑不亢；严稽查，你永远都不知道下一个倒霉的会是谁！7、《刑法修正案（七）》201条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑；有第一款行为，经税务机关依法下

4、达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；五年内受罚或二次以上行政处罚的除外8-32-、《税收征收管理法》六十三条：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。9、《刑法修正案（八）》第205条：虚开本法第205条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金；单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直

5、接责任人员，依照前款的规定处罚。财务人员的涉税风险1：虚开发票、非法出售增值税专用发票罪、非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪、非法出售发票罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员（如“财务人员”），依照各该条的规定处罚。起诉标准：《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第六十八条规定“非法出售发票案（刑法第209条第四款）非法出售普通发票100份以上或者票面额累计在40万元以上的，应予立案追诉。”财务人员的涉税风险2：若单位犯了上述几项罪，则判刑的是单位法定代表人、财务人员。另外，《全国人民代表

6、大会常务委员会关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定》第三条规定，企事业单位犯偷税罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。二、合法有效扣除凭证的种类1、财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）2、税务监制发票3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书收据是否可以税前列支？可以税前扣除的收据同时符合以下条件（1）费用合法真实，要有交易或提供劳务的合同；（2）与生产经营有关；（3）符合有关扣除标准；（4）费用本身不具“经营活动”特征（收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款），符合不

7、需要开发票的条件不需要开发票的情形：给予农民的青苗补偿费；工伤事故赔偿金；职工解聘经济补偿金；给予个人的拆迁补偿金；股权收购和资本收购支出；经济合同违约支出…《营业税细则》第19条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（合法有效凭证），是指：①支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；②支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；③支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求