xx住宅项目销售执行方案

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1、目录第一部分项目诊断3第一章项目概况3一、项目基本参数3二、项目基础质素分析3三、户型比统计4四、周边环境分析5第二章项目面临的问题及对策6一、产品方面6二、营销推广方面6三、项目包装方面7四、项目整改建议7第三章项目SWOT与竞争分析10一、优势(S)分析10二、劣势(W)分析10三、机会点(O)分析11四、威胁点(T)分析11五、竞争分析11第四章项目定位12一、项目形象定位12二、目标消费群体定位13三、价格定位14四、营销主题定位14第二部分销售执行方案18第五章总体营销策略18一、总体指导思想18二、卖点整合19三、项目入

2、市时机19第六章销售目标21一、销售总目标21二、分阶段销售目标21三、工程进度与销售进度关系表22四、销控计划22第七章价格策略23一、总体价格策略23二、价格体系23三、价格促销策略23第八章项目包装策略24一、现场包装24二、形象包装26第九章广告策略29一、媒体组合选择29二、阶段推广主题30第十章分阶段推广策略31一、导入期推广策略31二、开盘强销期推广策略32三、持销期推广策略33四、尾盘期推广策略34第十一章推广费用预算35一、推广费用总预算35二、分阶段费用预算35三、媒体投放计划36附：具体工作计划37第一部分项目

3、诊断第一章项目概况一、项目基本参数占地面积13561.3平方米建筑分期1期总建筑面积111776.5平方米栋数3裙楼面积15898平方米建筑类型高层容积率6.6层数25层建筑密度53%楼高80米绿化率34%总户数532地上建筑面积90850平方米地下停车位496二、项目基础质素分析1、地段优越区域、地段十分优越，是发展商必争之地。其优越性不但拥有CBD核心的战略意义，而且，按照中国现时城市的发展速度，该区将很快溶入大城市中。2、升值空间巨大随着区域开发建设的推进，商业机构投入运营、配套投入使用，区域的升值潜力很大。3、区域规划水平高

4、规划设计由国际知名设计师担纲，具有很先进的设计理念，这本身就是CBD核心价值的体现。4、区域辐射面广区域的交通道路四通八达，连通河南主要商业区，可成为南来北往物流中心。5、目前生活设施未完善生活设施未完善，这是任何一个发展新区都面临的问题。三、户型比统计1、户型统计资料户型总套数（套）套数比（%）面积（㎡）总面积（㎡）面积比（%）A8415.8159.3213382.8818.9B8415.8150.3112626.0417.9C8415.8179.3415064.5621.30D801553.094247.26A1448.3151

5、.016644.449.4B1448.3145.046381.769C1448.3147.416486.049.2D1458.525.551149.751.6A型复式40.8224.64898.561.3B型复式40.8218.66874.641.2C型复式40.8277.991111.961.6D型复式40.8116.55466.20.7E型复式20.8206.36412.720.6F型复式20.8240.58481.160.7G型复式20.8207.57415.140.6H型复式10.154.4854.480.08合计53270

6、697.53统计说明（1）以上为初步统计资料，由发展商工程部提供，有些面积不够准确。（2）58栋户型因编号重复，加“1”识别。（3）发展商提供的资料显示总户数为552套，经我们统计为532套。（4）H型复式的面积54.48㎡与图纸不符。（5）共有16种户型，数量较多的有8种。2、户型特征：（1）面积偏大最小面积平面户型：D1型，25.55㎡最大面积平面户型：C型，179.34㎡最小面积复式户型：H型，54.48㎡最大面积复式户型：C型，277.99㎡（2）户型以四房为主户型类别：一房一厅~五房二厅，主力户型为四房二厅。（3）朝向理想

7、大部分西南朝向，一房一厅单位朝东北面。（4）景观较好大部分的单位正对中心公园景观，视野开阔；一房小单位将面对其它建筑物，景观视野一般。四、周边环境分析1、位置位于郑东新区CBD核心圈的第一圈层，西南座向。2、景观南面：正对CBD核心的会展中心、中心公园；北面：CBD核心第二圈的商业金融建筑群及商业步行街；西面：郑州市广播电视中心。3、配套交通道路：邻近107国道、金水路、黄河路；文化教育：郑州市广播电视中心；商业配套：国际会展中心、商业步行街；分析：区划内规划有商业、金融、文化、娱乐等配套设施，相当于重建一个新郑州，具有大都市气度及

8、良好的文化氛围。第一章项目面临的问题及对策一、产品方面1、户型面积略大，主力户型面积为178㎡，占21%。对策：设计已无法修改，需在合理的范围内提高楼盘的档次，提高性价比，在片区众多楼盘中创造竞争优势，吸引更多客户。1、58栋楼设计的