税收知识-房地产开发企业涉税风险提示

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1、房地产开发企业涉税风险提示房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。为此，将房地产行业涉税工作中需要注意的问题进行详细的归纳及整理，供大家参考。　　一、营业税1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。2、采用"还本"方式销售商品房时，是否是扣除"还本"的收入再申报纳税。3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如"其他应付款"不作预收帐款申报纳税。4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。5、开发商以

2、房产补偿给拆迁户，因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，是否按规定申报缴纳营业税。6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如各类代收费、手续费、管理费、奖励返还收入等有否申报纳税。118、将不动产或无形资产抵债（抵债包括以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等），是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。10、开发商聘请境外企

3、业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。12、销售是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，给关联企业的房屋价格是否合理。13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。14、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。15、被拍卖不动产、土地使用权是否申报纳税。16、以应税的无形资产、房地产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不

4、共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。17、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。18、11以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。19、以“购房回租”形式销售房屋是否足额申报纳税。20、是否存在“代建房”行为，是否同时具备“代建房”的下列条件：委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房地产开发企业（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房地产开发企业取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。二、土地增

5、值税1、未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。2、申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。3、申报的扣除项目是否符合税法规定，其中：（1）纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土地的拆迁补偿费是否又做重复扣除？（2）纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除？（3）在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复

6、计算？11（4）房地产开发费用，是否在"利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%"以内计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按"（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%"以内计算扣除。（5）在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。（6）从事房地产开发的纳税人是否按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之加计20%的扣除。4、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确。5、基础设施、公告配套设施建设成

7、本是否按分期开发项目合理分摊。三、房产税1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：（1）自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂"在建工程"帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。11（2）固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。（3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在"在建工程"帐的部分未申报纳税。4、已办房改手续的职工住宅，固定资产

8、帐未改变、仍提固定资产折旧的，有否缴纳