无锡市物业管理市场调研报告

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1、无锡物业管理市场调研报告为了配合无锡万达广场的前期物业管理工作，无锡商管公司采用了实地考查、同业讨论、政府主管部门走访等调研方法，重点就无锡市物业管理市场现状、物业管理从业人员薪酬以及物业管理服务费标准进行了市场调查。一、无锡物业管理市场现状无锡市物业管理起步于二十世纪九十年代初，在市房管行政部门的努力下，近几年来发展较快。目前全市物业服务企业近400家，其中国家一级资质企业2家，二级资质企业18家。服务于八百多个小区（大厦），服务面积达5700多万平方米，占全市住宅总面积的65%以上，全行业从业人员4万余人。2002年，上海陆家嘴物业管理有限公司进驻了无锡市新世纪花园，

2、当时此举对本地物业服务企业造成了相当大的冲击，由此无锡市的物业管理市场进入了本地企业与外来企业共分“一杯羹”的纷争格局。通过多年的探索实践，目前无锡全市物业管理也逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展，管理水平不断提高，服务内涵趋向丰富，本地一些被认知度较高的本地企业也正在逐步形成。根据去年的调查报告显示，无锡市近几年新建小区物业管理覆盖率及收缴率达到90%以上，其余项目一般物业费收缴率在70%左右，部分老住宅区物业费收缴率甚至低于30%。由于收缴率较低，因此目前情况下无锡市能达到较佳赢利水平的物业公司仅占10％左右，约有超过50%的物业服务企业存在亏损情况，形势不容乐

3、观。由于业主缺乏对物业管理方面的专业知识，对市场行情不了解，导致物管企业服务定价、物业管理、物业收费时争议颇多，为此，江苏省建设厅出台了≤住宅物业管理服务标准≥，该标准的制定将物业管理服务费按照标准不同共细化为7个等级。2006年4月，无锡市根据该标准结合本地情况及时编制下发了≤无锡市普通住宅物业管理服务简明标准≥。例：项目内容基本标准清洁管理电梯及电梯厅保洁每日清扫1次电梯轿厢共用卫生间保洁每日清洁1次道路保洁每日清扫1次绿化带保洁每月清扫1次垃圾桶、果皮箱每日清运1次房屋、共用设施、设备维护与管理服务时限报修1小时内到位给水设施饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次排水设施

4、发现堵塞及时疏通园林绿化养护与管理草坪每年修剪二次安全防范人员组织有门卫值班，并佩戴标志一级服务（指导价0.1元/㎡·月，不含电梯使用费）七级服务标准（指导价1.3元/㎡·月，不含电梯使用费）项目内容基本标准清洁管理共用楼道保洁每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每3个月打蜡1次、每半年抛光1次，每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭1次公共设施，每周擦拭1次楼梯道墙面及共用门窗玻璃电梯及电梯厅保洁保持电梯轿厢清洁，每日更换1次地毯，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁上光1次共用卫生间保洁专人清洁

5、打扫消杀停车场、共用车库或车棚保洁每日清扫1次车库的纸屑和垃圾，每周擦洗1次门窗等公共设施，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作绿化带、道路保洁每日清扫3遍，3小时内目视无垃圾，每月清洁2次灯具标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次休闲、娱乐、健身设施保洁每日清洁1次门卫、岗亭、监控探头保洁门卫、岗亭每日清洁4次，室内外墙面每月清洁3次，监控探头每月擦拭1次垃圾桶、果皮箱每日清运2次，每日擦拭1次，每周清洗1次垃圾收集与处理每日定时上门收集生活垃圾2次卫生消杀灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次，夏季半月消杀1次房屋、共用设施、设备

6、维护与管理服务时限报修15分钟内到位，6小时内修复，特殊情况另行约定油漆粉饰对木件设施每3年油饰1次，对钢铁设施、设备2年油饰1次，楼梯间、公用走廊的室内墙面每2年应粉刷1次建筑物外立面每3年清洗1次给水设施饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次、水质化验1次，每1个月清洗1次泵房；每季对水泵机组清洁保养1次，每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修排水设施每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次园林绿化养护与管理草坪、树木、花坛成活率在98％以上，无明显缺株，每年修剪4次人工湖、喷水池人工湖每日打捞清洁1次，喷水池每日打捞清洁1次、每半

7、月清洗1次假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每月清洁检查1次，每2年粉刷1次安全防范人员组织专职安全护卫人员，佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐，可以进行简单英语会话，服务热情周到门卫各出入口24小时有值班立岗看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守，出入记录认真全面，实施交通指挥与交通疏导等工作，老弱病残进门有专人护送，配备护送专用车巡逻24小时不间断巡逻上述2表分别为《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》的一级、七级服务项目、要求及价格，该标准共分为7级，由一级服务(指导价0.1元/㎡