汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究

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1、汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部

2、共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部

3、和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集

4、团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究二00三年8月武汉桥建集团企划部和营销部共同实施汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究一、总说明（一）目的为平抑土地拍卖制度所带来的房价上扬，武汉市土地拍卖中心近期加大了拍卖土地供应量。根据公司土地储备计划，以及公司高层对挂牌土地的初步了解，特委托企划部和营销部对汉阳大道140号地块做更深入的调查论证，以便充分认识其土地价值（包括商业价值和住宅价值），并为公司是否参与竞拍提供基本决

5、策依据。（二）主要方法由于时间较紧，本次调查对全国现有商业形态和武昌、汉口的高档住宅部分的调查采用网络方式，没有一一去现场调查；对汉阳规划方面的资料在查阅相关部分电子政务网外，也查询了相关统计年鉴，未去相关部门咨询；针对住宅部分，仅对汉阳现有部分可能竞争对手做现场调查和咨询，针对商业部分，仅对武汉代表性的大型商场做了现场观察，对汉阳大道和鹦鹉大道的商业气氛做了亲身感受，没有详细统计人流和调查其经营效益；针对汉阳居民的消费习惯问题，只在调查过程中对了少量口头调查，没有进行正规抽样和书面调查。调查及讨论时间共5天。（三）调查和讨论人员李厚甫、马婕、张国良

6、、郭华梁、周小靖二、武汉市房地产发展态势（一）政策动向1、土地拍卖和贷款限制制度将拉动房价稳步、渐进上扬。这两年政府对房地产市场一直处于不断的规范过程中，土地拍卖制度的实施和贷款限制制度的推出均刺激武汉市的房价加速度上扬，但由于开发商原有储备用地还有一定存量，这种房价的上涨是渐进式，不是飞跃式的。2、城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。在居住郊区化口号流行2年之后，政府开始关注城市“空心化”现象，加大了旧城改造的力度，成片区、成规模的旧城改造正在形成，城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。1、政府对高档房地产的控制力度将加强。由于房地产价格

7、的上涨速度已经超过老百姓消费能力的上涨速度，经济界已经出现“泡沫”和“非泡沫”的两种争论，但从政府政策导向看来，对房地产的整体调控力度在加强，特别是高档项目面临的压力将增加。2、经济适用房在房地产经济中的地位暂时不可动摇。为了满足大多数工薪阶层的购房需求，在不断推行土地市场化的同时，建设部也一再强调经济适用房的开发比例必须达到年开发总量的30％，其对高档房价的冲击和平抑作用不可低估。（一）经济状况（以下数据资料，均来自武汉市2002年统计年鉴）1、国民经济持续增长，房地产消费步入平稳期。自2000年起，武汉市人均国内生产总值就已经超过2000美元，并

8、保持每年8％的增长速度，经济学家认为这将是一个城市房地产进入平稳发展期的主要经济指标，也是万科看好武汉发展前