海口项目专项市场调查执行计划

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1、海口项目专项市场调查执行计划凌峻（中国）房地产策划代理机构2005年06月一、市场调查目的市场调查是项目产品开发分析和研究工作的基础部分，是所有决策的基石。通过市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，从而为项目产品找到市场结构的薄弱部份、市场空白点及未来可能的需求增长点。本次，凌峻机构对海口项目进行专项市场调查，最终目的是在充分了解及搜集海口房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析地产市场，特别是所在区域地产市场和商圈的发展趋势，从而论定项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目（包括商业、住宅区

2、二种类型）进行市场定位、产品开发提供必要的数据依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。二、市场调查主要内容本次市场调查以项目为中心，针对海口当前的经济环境，房地产市场的供求状况，项目所在区域同类型项目的现状及目标客户进行调研，包括购买力、购买习惯、投资经营心态、现有同类物业的体量、规模、位置及销售状况等。尤其针对以下核心内容进详尽调研：１、重点区域在售楼盘及畅销楼盘的产品特征（面积、户型、户型比例等特点）。２、目标客户群的分布和消费特点。３、项目区域的楼盘价格水平。４、本地楼盘的营销推广方式和媒体运用特点。５、商业网点的分布和商圈

3、特点的调查。通过对上述五个核心问题的调查，对项目所在区域商圈、重点住宅项目做彻底的研究，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位和价格定位，为本项目的定位推广提供参考依据。本次市场调查的内容包括：1、宏观环境调研（1）城市经济发展环境调查Ø海口市城市发展水平；Ø海口市居民人均收入水平、可支配收入水平（2）城市人口环境调查Ø城市人口总量、人口的地理分布情况Ø高、中、低收入人群所占比例及其分布情况Ø居民的职业特征及年龄结构、性别结构等特征（3）人文环境Ø城市价值环境Ø审美观念Ø风俗习惯（4）商业环境Ø城市零售商品消费总量Ø城市主要商业区的分布状况

4、及其规模、性质、商圈特征Ø城市商业网点的密度及其分布特点Ø主要大型零售商店和商业物业的经营状况（5）其他宏观环境Ø城市发展环境Ø房地产开发法规Ø城市自然生态资源2、项目地段环境调研1）周边居民环境Ø地段交通环境Ø地段交通道路的性质Ø地段交通辐射的区域Ø地段交通车流状况Ø项目地块交通条件状况Ø其他对外交通设施2）地段商业环境Ø地段环境中的商业区的类型Ø地段环境中商业区的经营规模、销售规模Ø地段环境中商业区商业构成及业态组合情况Ø地段环境中商业区的规划布局及租金水平3）地段区位特征Ø地段所在区域的性质、特征Ø地段所在区域在城市中的地位4）地段未

5、来规划状况Ø地段所在区域的交通规划Ø地段所在区域的商业规划Ø地段所在区域的居住区域规划Ø其他公共设施的规划状况5）项目开发条件Ø项目地形地貌调查Ø项目可进入性、可视性调查3、项目商圈调研分析1）项目商圈范围的确定Ø预测分析项目的商圈范围Ø商圈调查Ø描绘项目的商圈范围2）商圈分析Ø商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的置业分布、人口的收入水平等Ø商圈消费者的社会特征、包括商圈居民的社会文化、社会阶层等Ø商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等3）经营者调研分析Ø各类商户的承租能力

6、、承租条件Ø经营者对项目的要求4、同类型竞争项目调研分析（包括商业、住宅楼二类）n商业1）硬件设施Ø建筑设施Ø入口、中庭等整体形象Ø内部装饰Ø电梯布置Ø指引设施Ø银行、ATM等金融服务Ø商铺间隔Ø层高设计Ø理货区及停车场等其它配套设施2）软件设施Ø服务台所提供服务内容、服务质量Ø商场氛围营造Ø促销、推广手段采用Ø特色经营内容Ø经营管理内容与质量Ø物业管理内容与质量Ø招商特点3）业态组合Ø现有业态种类、分布情况Ø商家构成Ø业态经营情况4）租售价格Ø租售价格策略（包括优惠措施）Ø具体租售价格Ø价格走势预测5）辐射能力与辐射范围n住宅1）硬件设施

7、Ø整体布局规划Ø户型特点（比例、间隔、创新特点及各类型消费者对户型的需求特点）Ø外立面整体形象Ø售楼部布置Ø园林景观规划Ø停车场设置Ø其它配套设施（会所、商业及入口等）2）软件设施Ø促销、推广手段采用Ø物业管理3）其它Ø周边的配套Ø目标客源及构成特点Ø销售状况Ø售租价5、主流媒体（电视、报纸、户外广告、外销特色房展会等）调查1)主流媒体构成与特点2)各种外销房展会的了解和分析三、市场调查主要方法本次市场调查以项目为核心，首先通过与项目发展商部门负责人访谈，了解对项目的总体开发战略、开发目标，从而制定切实可行的市调内容，有针对性地确定市调对象

8、。通过与销售人员的访谈，迅速快捷的了解当地房地产总体状况，购买习惯、购买倾向，租售整体价格等关键数据，为市调结果的修正提供客观依据。同时，在竞争性同类项目调查中，主要针对同类型项