房地产企业开发间接费用的会计核算与税务处理

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1、房地产企业开发间接费用的会计核算与税务处理◎文/薛叶振摘要：本文结合工作实际，通过对房地产企业开发间接费用的分析，明确了在会计核算和税务处理中房地产开发间接费用都包含什么内容，通过举例、理论研究分析了开发间接费用如何归集和分配，如何利用开发间接费用在土地增值税清算时加计扣除这一税收优惠进行税收筹划，希望通过本文研究能为房地产开发企业在开发间接费用会计核算与税务处理上提供相关借鉴。关键词：房地产企业；开发间接费用；会计核算；税务筹划（六）周转房屋摊销——核算房地产开发项目为安置拆迁居民给拆迁居民提供周转使用的房屋费用。（七）利息支出—

2、—核算房地产开发企业为开发房地产项目而借入资金所发生的直接计入开发成本的那部分利息支出及相关的手续费。（八）样板间支出——核算房地产开发企业为开发房地产项目而建造、装修样板示范间所发生的相关费用。（九）其他支出——核算房地产开发企业的其他支出。开发间接费用的总分类核算在“开发间接费用”账户进行，企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方。例如:某房地产开发企业内部独立核算单位在201

3、4年1月份共发生开发间接费用52500元，发生时的会计分录如下：一、房地产企业开发间接费用概述《施工、房地产开发企业财务制度》（[1993]财预字第6号）规定：“开发间接费用是指房地产开发企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用”。开发间接费用从理论上分析属于房地产开发成本，但是这些费用无法确定是建设商品房发生的费用还是建设商铺发生的费用，即理论上不能确定是哪项房地产开发项目的费用。根据新的会计准则以及房地产开发企业的相关会计核算要求，对开发间接费用一般发生时先将其计入“开发间接费用”账户，待期末时，按照适当标准，将其分摊到各项开发

4、成本中去，计入开发成本下的二级科目开发间接费。如果直接为某开发项目开发发生的费用就直接计入该开发项目开发成本下的开发间接费中，如果只有一个开发项目也可以直接计入开发成本——开发间接费里面。总之开发间接费用科目只是为了归集一定时期内发生的开发费用，等资产负债表日将其合理分摊到开发成本中去。开发间接费用科目类似于生产企业中的制造费用的科目。借：开发间接费用52500贷：银行存款（或应付工资等）52500该房地产开发企业当月开发项目各开发产品直接成本为商品房A290000元，商品房B95000元，商铺55000元，可有偿转让的配套设施60

5、000元，即确定的成本对象为4个，合计直接成本500000元。假设间接费用采取直接成本法分摊，间接开发费用的分配比例为52500/500000＝0.105，1月份房地产开发项目应分配的开发间接费用为：商品房A290000×0.105＝30450元，商品房B95000元×0.105＝9975元，商铺55000元×0.105＝5775元，配套设施60000元×0.105＝6300元。开发间接费用根据房地产开发项目成本分配结果同时计入开发成本的各二级账户的借方和开发间接费用科目的贷方，具体分录为：二、房地产企业开发间接费用的核算根据房地产

6、开发企业财务会计制度规定，开发间接费用主要是指房地产开发企业在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，包括人员工资、福利费、机器设备折旧费、机器设备及工具修理费、人员办公费、项目部的水电费以及计提的劳动保护费和周转房屋摊销。开发间接费用科目应分设如下项目进行分别核算：（一）工资福利费——指开发企业内部现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。福利费一般为职工工资的14%。（二）累计折旧费——核算房地产开发企业内部单位使用的属于固定资产科目核算的机器设备、房屋、仪表仪器等提取的折旧费。（三）修理修配费——核算房地产

7、开发企业内部单位使用的属于固定资产科目核算范围内的房屋、机器设备、仪表仪器等发生的修理修配费用。（四）日常办公费——核算房地产开发企业内部单位各部门日常办公用的纸张、文具、邮电、印刷、书刊、报纸等费用。（五）劳动防护费——核算房地产开发企业内部单位用于职工的劳动防护用品的费用，包括提供给职工的夏天防暑饮料、营养品以及洗刷用品等。借：开发成本——商品房A开发间接费用开发成本——商品房B开发间接费用开发成本——商铺开发间接费用开发成本——配套设施开发间接费用贷：开发间接费用3045099755775630052500三、开发间接费用税务

8、处理的相关规定《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，房地产开发企业的开发间接费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动防护费、周转房摊销等。开发间接费用要计入房地产开发成本，增加了开发间接费用，