王家荣-冠华项目营销推广执行报告

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1、电话营销专家——王家荣整理电话营销培训网XinXin100.COM欢迎交流冠华项目营销推广执行报告（框架）总经理提要：一、竞争分析：1、竞争板块态势图；2、竞争对手态势分析；3、竞争对手媒体推广策略研究。二、目标市场研究：1、目标客群分析；2、目标客户特点研究；3、针对不同客户媒体通路研究。三、营销目标：四、营销主题；五、营销战略；六、分阶段战役组团；1、蓄水期；2、公开及一次强销；3、二次强销；4、三次强销；5、清盘期。七、营销预算明细表；八、广告表现策略。15电话营销专家——王家荣整理电话营销培训网X

2、inXin100.COM欢迎交流一、竞争研究：1、板块竞争态势图：松江新城佘山板块沪青平别墅板块本案泗泾板块研究结论：1）佘山板块对本项目的影响并不大，因为产品和目标群定位的较大差异，不形成直接竞争；2）泗泾板块由于目前已形成的规模化别墅社区，以及成熟个案的品牌积累，加上产品的同质化，会对本板块形成一定是竞争压力；3）沪青平板快作为虹桥别墅板块的有效延伸，正在形成一个大西郊别墅聚集区，而朱家角、赵巷等地将近8000亩的别墅规划用地，则是未来最大的竞争威胁，与本板块互动性最强。2、竞争个案态势分析：个案名称

3、目前售价销售进度产品研究对本案的关系云顶别墅7000-8500元/M2一期销售90%以上二期产品与一期相似将会在高端客户群的争夺上与本项目形成竞争佘山银湖别墅8500-11000元/M2一期销售95%以上二期的产品未公布，但基本上延续一期的风格因产品的定位关系，对本案的影响不大泗泾颐景园7000-8000元/M2一期销售85%以上由于其产品也是小面积、低总价独立别墅，总价在300万左右因总价等原因与本项目会产生一定的客户争夺，但其产品力不强，因此影响不大天安别墅9000-10000元/M2未开盘美式乡村别

4、墅本身定位高于本案，因此，会对本案的高端客群产生影响。15电话营销专家——王家荣整理电话营销培训网XinXin100.COM欢迎交流中海别墅7000-8000元/M2规划中容积率0.224，总占地38万M2，总建筑8万M2，共238户，单体建筑面积在300M2左右。因其产品规模、定位与本项目非常相似，而且据内部了解，该项目的开盘时间也在2004年3、4月。1、竞争对手推广媒体策略研究：1）平面媒体投放比例分析：15电话营销专家——王家荣整理电话营销培训网XinXin100.COM欢迎交流分析结论：A、主流

5、媒体仍然在整个投放中占据绝对优势的比例，尤其以新民晚报和解放日报为主，特别是新民晚报虽然效果相对以前有所下降，但凭其极大的发行量达到前期宣传中的人群覆盖作用，两大媒体的费用达到总投放费用的70%以上；B、一些专业性的针对高端客户群的媒体如生活速递、东方航空在整个投放中的比例也在不断提高，该类媒体具有更加针对性，用于锁定目标群。15电话营销专家——王家荣整理电话营销培训网XinXin100.COM欢迎交流2）主要竞争别墅户外广告分析：个案名称数量规格地点主题云顶别墅24.3X14.6M2嘉松公路、泗陈公路佘

6、山银湖别墅24.3X14.6M2虹桥路、沪青平公路沿线泗泾颐景园14.3X14.6M2泗陈公路（沪松公路）园林深处有人家湖畔佳苑14.3X14.6M2沪青平沿线新亚洲别墅研究结论：A、竞争别墅基本上主要以楼盘周边的路牌为主，起到引导客户进入小区的作用，佘山银湖别墅除外，做在远离基地的高架路边，主要起到品牌形象宣传的作用；B、由于路牌的费用比较巨大，竞争别墅最多也只做了2块，由于目前主干道两侧的路牌数量迅速增多，高炮路牌的广告效果正在大打折扣。二、目标市场研究：目标客户组成江浙一带的投资客户20-30%新上

7、海富裕阶层40-50%港、台、海归客户15-20%1、目标客群分析：15电话营销专家——王家荣整理电话营销培训网XinXin100.COM欢迎交流1、目标客群生活习惯分析：A、喜欢独处、但也不愿远离繁华；B、喜欢和相同阶层的人在一起；C、有一部以上的私家车，一般喜欢自己开车；D、喜欢附庸风雅，虽然其中的一部分人属于白手起家的爆发户，但往往喜欢比较有文化氛围的区域；E、重视子女教育，许多人将子女送到海外读书，或者到双语学校等贵族学校就读。新民晚报针对上海的老贵阶层、发行量最大，进入上海的投资、创业、工作的新

8、上海人要了解上海的第一窗口。解放日报新闻晨报上海各大党政机关、各大企、事业单位的重要主流媒体，是了解上海政策导向的窗口。中青年白领人士、工薪阶层东方航空移居上海生活速递各高尚住宅、娱乐场所、餐厅、酒店港台人士居住区、特别以台商为主往来世界各地的高级商务人士、游客、政府官员电视媒体对象比较广泛，高中低都有网络媒体其中一些针对性的网站对特定客群有影响2、针对不同客户媒体通路研究。15电话营销专家——王家荣整理电话营销培训网XinX