经营持有型物业研究

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1、经营持有型物业研究一、持有型物业的概述从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超

2、市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。二、经营持有型物业的必要性1、持有型物业是未来房地产发展的趋势在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的50％左右，而在国内目前这一比例还非常低，而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有，包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等，只有10％左右的持有物业为市场化企业所经营。中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业

3、比例仅为21.4%。2、增加持有型物业是房地产宏观调控的必然结果持续几年的房地产宏观调控正使我国房地产业发生深刻变化，在这一过程中，持有型物业对开发商的重要性越来越高。首先，对于开发商而言，资金的重要性开始超过土地，一方面，不断紧缩的“银根”逼使开发商降低对银行的依赖度，另一方面，“自有资金必须超过35%”的硬性规定对开发商的现金流提出了更高的要求，而持有型物业能够产生稳定的现金流；其次，宏观调控使房地产市场的发展出现了很大的不确定性，虽然近两年市场依然向好，但谁都不敢肯定未来市场会否出现大的调整，而持有型物业是抗击市场下滑的重要产品，香港地产巨头们的经验早已证实了这一点；再

4、次，宏观调控使开发企业的优胜劣汰速度加快，只有“长跑健将”才能最终胜出，而持有型物业会大幅优化企业的资产结构。3、持有型物业能充分挖掘城市黄金地段的土地价值房地产投资哲学中有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，而市中心由于积聚了太多资源，其土地价值堪称“皇冠上的明珠”，因此好地段的物业的升值空间更大。东京、纽约、香港等已过了高速建设期的城市中，市中心高档物业增量极少，因此地产商持有物业成普遍现象。经过近几年超速发展，目前北京、上海等一线城市中心区的土地出让越来越少。在这一形势下，过去倾向于建好就卖的开发商，开始越来越多的把黄金地段的优质物业

5、用于长期出租，慢慢享受“物以稀为贵”的敛财乐趣。4、增加持有型物业是上市房企的内在需要自2005年以来，内地房地产业涌现一股上市潮，尤其是去香港IPO，包括富力、复地、绿城、世茂、雅居乐、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等。上市之前，他们绝大多数都是民营企业，赔了赚了都是老板的事，财务报表时好时坏也都无所谓。但上市之后，他们摇身变成了公众公司，只有稳定增长的财务报表才能讨得机构投资者和普通股民的欢心。要想表现特好，先求避免特差，持有型物业形成的租金流可以平衡销售型物业的业绩波动，故受到上市公司和准备上市公司的青睐也在情理之中。5、持有型物业可以使企业有效避税中国房地产开发和销售

6、环节的税负较高，以前主要是企业所得税、营业税等，在房地产宏观调控下，新出台政策要求自今年2月1日实行清算土地增值税，由于它将实行30%-60%的四级累进税制，对于开发商的利润影响很大，尤其是利润丰厚的高档物业的税负更高。但如果改销售为持有物业，则不仅可以有效规避土地增值税，还可以避免一次性交纳高额的所得税等。而且，如果未来把多个持有物业打包发行REITs，则按美国税法，可以免征企业所得税，当然中国的相关法规目前还在酝酿中。三、企业经营持有型物业的可行性1、我国房地产企业的发展前景持十分乐观从宏观上分析，我国目前处于城市化和工业化的快速发展阶段，房地产业的发展潜力巨大。根据国际

7、经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用了70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2006年达到43.9%，平均每年增加约1.4%，按此速度，达到75%至少还需20年左右。若暂按15亿人口做基数，那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活，若按2006年全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年需要新增住宅5.5亿平方米。这仅是从住宅需求上进行分析，随着GDP和人均收入的持续高速增长，企业和居民