中国土地估价师考试网试题

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1、【中国土地估价师考试网-土地估价师考试指南】：一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析题目：（出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题）假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩，土地开发费为2亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2万元/亩，贷款利率为12%，假设土地开发周期为2年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50年期的工业用地地价。（一）审题明确题目要求和已知条件，以确定解题方法。（二）方法选择与解题思路从题目所给条件，很容易判断出适用成本逼近法。基本思路：第一步，根据条件计算土

2、地取得费和土地开发费；第二步，计算利息、利润和土地增值收益；第三步，将以上各项相加得到积算价格；第四步，通过年期修正后得到所求土地价格。（三）公式与计算步骤1、基本公式土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数2、计算步骤（1）计算方法选择：适用于成本逼近法（2）计算土地取得费（注意换算为统一的单位）土地取得费=3+2=5（万元/亩）=75（元/平方米）（3）计算土地开发费，2（亿元/平方公里）=200（元/平方米）（4）计算利息利息=75×[（1+12%）2-1]+200×25%×[（1+12%）1.5-1]+200×75%×[（1+

3、12%）0.5-1]=37.09（元/平方米）（5）计算利润，利润=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）（6）计算成本地价成本地价=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）（7）土地积算价格积算价格=成本地价×（1+5%）=399.88（元/平方米）（8）计算50年期地价50年期地价=土地积算价格×[1-1/（1+r）50]=399.88×[1-1/（1+12%）50]=398.50（元/平方米）（四）难点与常见问题分析利息、利润计算基数及计息期的确定，年期修正（以利息率替代土地还原率）。一、2002年试卷

4、中采用成本逼近法估价的题目解析题目：（出自2002年土地估价实务试卷计算题的第1小题）某企业于2000年12月31日以出让方式取得一宗土地使用年限为50年的国有工业用地，总面积3000平方米，缴纳的土地出让金为30元/平方米，该宗土地开发程度已达到“五通一平”。2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31

5、日的单位地价和总地价。（一）审题明确题目要求和已知条件，以确定解题方法。同时考虑资料取舍，找出隐含条件（主要就是要确定土地出让金）。（二）方法选择与解题思路题目主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法。基本思路：题目给出的条件比较见解，需要进行年期修正。首先根据条件分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；然后将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；再将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，将修正后价格加总得到所求土地价格。（三）公式与计算步骤1、适用公式土地价格=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）×年期修正系数A+土地出让金

6、×年期修正系数B2、计算步骤（1）选择计算方法：根据题意，适用于成本逼近法（2）计算土地取得费（含税费），10（万元/亩）=150（元/平方米）（3）计算土地开发费，8（万元/亩）=120（元/平方米）（4）计算利息（不超过1年，按单利计算）150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55（元/平方米）（5）计算利润，（150+120）×10%=27（元/平方米）（6）计算无限年期成本地价成本地价=（2）+（3）+（4）+（5）=150+120+11.55+27=308.55（元/平方米）（7）计算49年期成本地价308.55×[[1-1/（1+6%）49]=2

7、90.79（元/平方米）（8）计算49年期的土地出让金30×[1-1/（1+6%）49]/[1-1/（1+6%）50]=29.90（元/平方米）（9）计算单位地价，（7）+（8）=290.79+29.90=320.69（元/平方米）（10）计算总地价，总地价=320.69×3000=96.21（万元）（四）难点与常见问题分析难点：一是土地增值收益以土地出让金形式出现；二是土地取得时间与估价时点不一致，需要进行年期修正。常见错误：（1）面积换算错误，这是成本逼近法的一个重要考点；（2）利息、利润的计算基数