美盛中心投资可研报告

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1、美盛中心可行性研究报告河南省豫建房地产评估咨询有限公司二○○九年五月十七日11目录第一章总论3一、项目摘要4二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的5三、主要技术经济指标6四、可行性研究主要结论7第二章项目概况8一、项目名称8三、项目地理位置13四、项目拟建规模13五、项目设计、监理、装饰设计、酒店管理、物业管理单位情况13第三章项目建设的必要性18一、项目提出的背景18二、项目建设的必要性19第四章项目投资环境及市场分析24一、项目投资环境分析24二、房地产市场分析30第五章项目建设的基础条件45一、项目的选址45二、项目建设条件45第六

2、章设计理念与工程设计方案48一、基本设计理念48二、总体布局与建筑设计48第七章开发建设及经营计划57一、开发建设计划57二、经营计划59第八章项目投资估算和资金筹措60一、项目总投资估算60二、项目投资来源，筹措方式的确定66第九章项目分析及评价67二、项目定位68三、项目的经营方式及策略70四、项目评价76第十章项目经济效益评价77一、经营净收入估算77二、项目盈利能力分析84三、偿债能力分析87第十一章风险分析88一、盈亏平衡分析88二、敏感性分析88第十二章可行性研究结论与建议90一、项目结论性意见90二、项目风险及防范建议92附表1：投

3、资计划估算表93附表2-1：开发期现金流量表94附表2-2：经营期现金流量表95附表3：借款还本付息表96附件9711第一章总论近年来，郑州建设区域性金融中心、中西部会展中心、区域性文化中心、现代物流中心和中原旅游区接待服务中心等雏形已悄然形成，从而带动更多的商务发展机遇。得“中”独厚，作为全国重要的交通枢纽和商贸城市，城市经济得到快速发展，民营经济日益活跃，对办公空间的需求开始出现，写字楼的产生是一个城市经济发展活跃程度的直接反映。因时而需，郑州已经开始进入“高端形象”商务办公时代。近年来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻郑州，其中有相当数

4、量的置业需求。作为区域性的城市经济中心，郑州对企业有强大的磁场引力。本地企业不断发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。国家对“中部崛起”的政策性支持，郑州将会吸引更多国内外大型企业集团建立中部地区总部，形成黄河中下游地区的总部经济发展中心。如今，随着一些企业的发展壮大，对高档办公空间的需求也应运而生；另外，郑州日益良好的投资环境及特殊的交通枢纽位置，也吸引着一些国内外的知名企业纷纷进驻，写字楼市场呈现出多元化发展，对“国际级”的专业写字楼提供了更多的发展空间。美盛中心是

5、郑州美盛房地产开发有限公司在郑东新区拟建开发的一个多元化商业项目，地处郑州市郑东新区（中央行政办公区）核心区域，位于金水东11路与农业东路交汇处。坐拥万众瞩目的郑州中央行政商务区核心地段端点，西接郑东新区中央商务建成区，东连郑东新客站和郑开大道，毗邻郑东新区管委会，是郑州地铁一号线途径的重点站，距离郑州新客站2公里，距离郑州机场30公里，地理位置十分优越，是未来郑州发展的行政办公核心区域。美盛中心集国际5A级写字楼、国际5星级（喜来登）品牌酒店及精品商业等为一体的“高标准、高质量、高品位”商务综合体。项目总用地面积：42768.31平方米（64.

6、153亩）；总建筑面积约16万平方米，由三栋塔楼组成。融办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多功能于一体的现代化标志性建筑。为了把项目建成郑州COD标志性建筑，郑州美盛地产聘请了多家国际一流的管理、规划、设计、经营、物业等公司，项目多样物业产品科学组合，良性互动，轻松完善项目产业链，全面提升项目综合价值。为区域内的实力企业提供了与之相匹配的标准化、系统化、科技化的高档办公空间，将在很大程度上提升项目和区域化商务环境档次，成为国内外实力企业发挥才智、扩大财富、可持续发展的总部基地。郑州美盛地产始终坚持“高品质、高品位、高标准”的理念，所有功能均面向高层次

7、的企业群体，将为国内外企业提供完善而完美的服务，营造更新更好的现代办公方式，同样显示了郑州与国际大都市商务并进的步伐。以房地产开发企业自持物业的运作模式，为投资者、经营者、客户提供多方共赢，创造和谐价值。一、项目摘要1.项目背景11郑州美盛房地产开发有限公司根据郑东新区建设的功能需求以及潜在的巨大市场需求，同时为了实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟建设集五星级酒店、5A级写字楼和精品商业于一体的综合业态。2.项目建设主要内容本项目建设用地面积为42768.31平方米（约合64.153亩），建成集住宿、餐饮、会议、娱乐、商务于一体的美盛中心。

8、五星级酒店及写字楼A座地上23层，写字楼B座地上24层，裙房地上4层，局部3层，地下2层。总建筑面积：161,933.05㎡（含地下建筑