《佳兴园项目整体策划报》

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1、五.项目竞争策略分析33北京佳兴园项目整体策划报告一.项目概况3一、地理位置3二、交通状况3三、环境配套3四、规划方案4二市场状况分析4一、北京市场总体分析5二、北苑区域市场分析8三、具体地块市场分析11三.周边竞争项目分析13一、简单竞争分析14二、实地调查情况汇总24三、竞争分析情况汇总：27四、分析的初步结论28五、项目的SWOT分析29四.目标客群定位分析30一、定位分析3031二、目标客群需求分析3335一、竞争分析二、竞争策略六.项目定位35一、价格定位35二、形象定位36三、案名建议36四、建筑细节调整37六.项目营

2、销推广思路38一、总体思路38二、巧借势38三、玩升级39四、主打热销40五、迅速清盘40六、入市时机选择41七.销售策略方案41一、销售周期41二、价格策略42三、销售控制42四、定价原则43五、销售组织43八.广告推广策略43一、广告策略43二、媒体选择45三、推广预算46十、结论47佳兴园5号楼项目整体策划报告项目概况—、地理位置位于北京市朝阳区安外北苑5号院内，北苑宾馆南侧，北邻西坡子路。二、交通状况周边环绕北苑路、五环路及城铁、地铁5号线等城市交通干线，809、941、847、803、858、849、758、417、85

3、0、949、358路等11条公交线路通过，并紧邻城铁北苑站和地铁5号线人羊坊站。三、环境配套地处市区北部上风上水地段，处于亚奥大商圈内及北京市规划绿化隔离带内。西眺万由奥林匹克国家森林公园，东望朝来农艺园和朝来森林公园，南靠北湖公园和高尔夫练习场。周边配套较完善，集中了普尔斯马特、家和超市、东方家园、北苑建材城等生活设施，北苑中、小学、航空医院和银行、邮局等文教卫生设施，以及北苑宾馆健身房、保龄球馆等娱乐设施。项冃为佳兴园小区（新街坊项冃）整体规划中的一部分。该小区占地5.97公顷，规划总建筑而积约20万平方米，为半围合式园林社区

4、。绿化率为35%,并在项□南侧规划了近2万平米的大型中心花园（含4000平方米的水面、17000平方米庭园景观和20余个功能景区）。1、主要经济指标•占地面积：9547.1平米•建筑规模：22193平米（其中地上19447平米、地下2746平米）•建筑层高：地上14层、地下2层•规划户数：208户•规划人口：约583人•容积率：2.042、设计方案项目分为4个单元，均设计为54—100平方米（套内建筑面积）的经济实用户型。其中，中间两单元还设计有14套跃层二室二厅二F户型C八市场状况分析在此，市场仅指普通商品住宅市场。一、北京市场

5、总体分析据北京市建委提供的统计资料显示，2004年市场的总体情况如下：1、市场供销现房:销售面积2285.8万01爲同比增长29.1%。竣工面积2344.0万册，同比增长12.6%o销售面积/当期竣工面积为97.5%,比2003年同期高12.4个百分点。期房:批准预售面积2862.85万打，同比增长5%；预售登记2642.1万册，同比增长56.5%o预售率为92.3%,比2003年同期高30.4个百分点。空置：空置一年以上的商品房29&8万打，同比下降20.9%,其中，商品住宅空置而积同比下降27%o2、销售价格现房：均价4747

6、元/nV,同比上涨291JE/m2，涨幅6.5%。期房：均价5629元/打，同比上涨376元/nV,涨幅为7.2%。其中，价格低于7000元/nV的占期房成交总套数80.67%,低于5000元/nf的占54.41%o另外，下半年北京17区（县）普通住宅类项目平均成交均价6048元/nV,比2003年同期增长540元/时，同比增长9.8%。新建普通住宅价格主耍集中在低于（含）7000元/册的中低价位，占总套数78.0%。3、户型结构期房单套建筑面积主要集中在81-160耐/套之间，主力户型为一、北京市场总体分析据北京市建委提供的统计

7、资料显示，2004年市场的总体情况如下：1、市场供销现房:销售面积2285.8万01爲同比增长29.1%。竣工面积2344.0万册，同比增长12.6%o销售面积/当期竣工面积为97.5%,比2003年同期高12.4个百分点。期房:批准预售面积2862.85万打，同比增长5%；预售登记2642.1万册，同比增长56.5%o预售率为92.3%,比2003年同期高30.4个百分点。空置：空置一年以上的商品房29&8万打，同比下降20.9%,其中，商品住宅空置而积同比下降27%o2、销售价格现房：均价4747元/nV,同比上涨291JE/

8、m2，涨幅6.5%。期房：均价5629元/打，同比上涨376元/nV,涨幅为7.2%。其中，价格低于7000元/nV的占期房成交总套数80.67%,低于5000元/nf的占54.41%o另外，下半年北京17区（县）普通住宅类项目平均成交均价6048