《峰景园》营销策划报告[1]

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1、怡景花园营销策划报告第2页；共1页目录一、纲要结构………………………………………………………………………………123—1二、市场分析……………………………………………………………………………123—2三、基本策略………………………………………………………………………………123—4四、产品策略………………………………………………………………………………123—10五、价格策略………………………………………………………………………………123—34六、通路策略………………………………………………………………………………123—46七、推广策略…………………………………………………………………

2、……………123—55八、推盘节秦………………………………………………………………………………123—68九、销售执行………………………………………………………………………………123—84十、推广计划汇总…………………………………………………………………………123—112第3页共121页目录一、纲要结构………………………………………………………………………………123—1二、市场分析……………………………………………………………………………123—2三、基本策略………………………………………………………………………………123—4四、产品策略…………………………………………………………

3、……………………123—10五、价格策略………………………………………………………………………………123—34六、通路策略………………………………………………………………………………123—46七、推广策略………………………………………………………………………………123—55八、推盘节秦………………………………………………………………………………123—68九、销售执行………………………………………………………………………………123—84十、推广计划汇总…………………………………………………………………………123—112第3页共121页一、纲要结构市场分析——基本策略——产品市场—

4、—价格策略——道路策略——推广策略——推盘策略WHATWHOWHOYHOW第3页共121页二、市场分析·大盘趋势；（开发/消费）·环境社区趋势（由产品—环境）；·市区大盘。1、市场环境分析·怡景花园；·环境—生活；·领导者角色·年前会有多家楼盘促销，及康泰华都大量推货低价入市，楼市波动会较大。·二期抢先入市迫在眉睫第3页共121页·区内竞争——价格压力·区外竞争—茂名市区分流2、竞争分析芭堤雅、清华园的分流；应对办法：以最高端产品形象，推出一两套低价产品抢截散客；以城市发展为诱，通过SP活动慢慢渗透3、消费者分析·对品牌的认知程度·对价位接受程度；·对产品、环境接受程度拉动区域高端消费选择

5、本土、诚信、实力·引导居住观念·包装展示、体验、演绎·获奖三、基本策略（一）总体市场战略高端产品+高端价位分三步战略实施建筑环境营销概念包装展示高端产品塑造中端价位入市促销折扣付款方式高性价比认同兴趣欲望行动第3页共121页（二）目标对象1、受众地域范围高州市区消费者、各乡镇的高端受众层、茂名市区的投资者。2、受众身份角色事业单位中上层领导、公务员、企业老板、高素质的（文化）3、30—50岁城市中产阶层4、受众描述社会中坚、“上行”阶层、素质人群第3页共121页（三）产品定位·理念（新都市主义）·环境（园林健康社区）·规模（当地领先超大规模）第一人居·户型（创新+实用）·生活（高尚康居）第

6、3页共121页（四）竞争定位跳出高州市区板块，区内第一大盘;怡景杰作，傲视群雄。（五）形象定位：打造高尚人居的标准高州·第1高尚人居社区广告语：城市梦想，家族荣耀第3页共121页（六）营销要点项目资料：·一期共347套，已售出327套，未售19套·二期，建筑面积约7.37万平方米，共451套·建议均价2200元/㎡；·预计销售总额约1.6亿元；建议：·12月20日周末开盘·年底（春节前）实现60%销售·实现销售额约为：9600万元·回款率预计可达30%：2880万元第3页共121页四、产品策略（一）产品定位（关于项目产品的具体户型和面积定位在前面的分报告中已经提交，此处不再叙述）（二）产品

7、分析·主流房型配比：以四房138套为主、三房97套、五房69套、复式3套为辅；·主流户型面积：四房、三房；120—190㎡；·总价基本控制29万—65万。第3页共121页（三）产品销售分析主打中庭景观、产品结构主打产品结构与小区内部景观（园林围合）定位年青人，（二人世界）首次置业主打山景生态“0距离”第3页共121页A指数，较好，（开阔、园林、面积）A+指数，好销（产品、户型、面积、庭院、景观）B指数，一般（补充产品、小