房屋多重转让中的权利保护顺位问题

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1、房屋多重转让中的权利保护顺位问题本文案例启示：在房屋多重转让案件中，可以通过区分确认之诉和给付之诉进行程序性的处理。在确认之诉中，法院应依据“不动产所有权以登记为准”的规则确认所有权归属；在给付之诉中，法院需审查买受人依据合同是否享有给付请求权、出卖人是否有继续履行合同的可能，倘若全部符合，应支持其请求，否则应驳回诉讼请求。第9页共9页[基本案情]1995年，杜某作为琼铁公司职工参加该公司集资建房。1995年4月，杜某与庞某签订《协议书》，约定将其在北官村新建的房改集资房转让给庞某，价钱68000元。协议签订后，庞某先后交付购房款共计55000元给杜某。19

2、96年4月，杜某与李某签订《房屋转让协议书》，约定杜某将其所有的琼铁公司集资在建房转让给李某，价款68000元。签订协议之日，李某交付45000元给杜某，余款在房屋交付给李某使用之日付清。2003年，集资楼建成，截至2008年10月，庞某又先后支付了楼层差价费用等费用，并对该房屋进行了装修。2009年1月庞某入住该房。2009年5月李某向法院起诉，要求杜某继续履行协议，交付所售房屋并办理产权登记。法院经审理认定，两份协议书均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。虽然两份合同均未办理房屋过户登记，但杜某与庞某签订的《

3、协议书》已经得到了实际履行，应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易，故驳回了李某的诉讼请求。[1]一、实体性解决方案存在的问题上述案例中，虽然两个买受人均未办理过户登记，但法院驳回了李某的诉讼请求，理由是庞某与杜某的合同已经得到了实际履行。但实际上，李某也并非没有履行合同。按照李某与杜某的约定，由李某先行支付一部分购房款，余款待杜某办理完相应手续后再行支付。而李某在合同签订当日已依约支付了购房款，由于杜某一直没有交付房屋办理手续，导致李某没有支付余款，这不能认定为李某没有实际履行合同。由于我国目前房地产市场供求矛盾紧张，类似上述案例中房屋多重转让现象并

4、非个案。目前正在酝酿的《物权法》司法解释提出过这样一种解决思路：“出卖人就同一房屋订立数份买卖合同，且均为合法有效的，按照以下原则处理：（一）已经办理转移登记的买受人取得所有权；（二）均未办理转移登记的，按照买卖合同约定已经合法占有房屋的买受人请求出卖人办理转移登记的，人民法院应予支持；（三）均未办理转移登记亦未合法占有房屋，买卖合同成立时间在先的买受人请求出卖人办理转移登记的，人民法院应予支持。根据买卖合同约定已经合法占有但尚未办理转移登记的买受人，有证据证明应经办理转移登记的人明知或者应当知道上述事实仍然办理转移登记的除外。”[2]笔者认为，此种解决方案

5、比较粗糙，且于理不合。第9页共9页按照第二项的规则，数个买受人均未办理转移登记的，已经合法占有房屋的买受人的权利将优先得到保护。此处的问题是：“占有”并不是一种物权，而只是一种“状态”，这种“状态”何以优先于债权受到保护，其法律依据并不充分。就如前文案例中，虽然庞某已经“占有”房屋，但由于尚未办理过户登记，其与李某一样都不享有该套房屋的所有权。“占有”的状态也改变不了庞某只享有债权的实质。依照第三项规则，均未办理转移登记也均未合法占有房屋的，合同成立在先的买受人权利将优先获得保护。此处的问题是：在均未办理转移登记的情况下，数个买受人实际上只分别享有数个平等的

6、债权，出卖人对每个买受人均负有继续履行合同的义务，每个债权均合法有效。而债权具有平等性，不论债权成立先后也不论债权金额多少，一律按比例平等受偿。因此该项规则明显违背了债权平等的基本法理。除此之外，如此规定极易产生倒签合同的现象，不仅不利于纠纷的解决，甚至更容易促使当事人采取不理智的手段寻求私力救济。除以上解决思路外，还有另一种观点主张：“应确定已经办理备案的买受人权利优先于合同成立在先的买受人；均未办理转移登记并均未合法占有房屋情况下，应当确立履行在先优先于买卖合同成立时间在先的顺序排位规定。”[3]此种方案看似更加合理，实际上与第一种方案并没有本质上的区别

7、，暂且不说办理合同备案的当事人会有多少，即便有备案，这种备案具有何等效力、是否可供查询、能否达到公示的作用都很难说；另外，根据合同的履行时间先后确定权利保护的顺位实际上与根据合同成立时间确定的规则没有差别，仍然是违反债权平等原则的。第9页共9页上述解决思路均试图从实体层面入手，但无论规则怎样设计都很难自圆其说，原因在于：出卖人与数个买受人签订买卖合同，只要合同不存在无效和可撤销事由，那么数份合同均合法有效；每个买受人都是依据合法有效的合同依法主张自己的权利，理论上皆无可厚非。因此，如果从实体法层面入手，很难找到合适的理由优先保护某一方的权利。二、程序性解决方

8、案的设想既然当事人将纠纷起诉到法院，就必然已经启动了