多类型住宅价格制定策略.pptx

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1、住宅价格表的制作品控中心·技术资源部四大突破NO.1垂直系数（层差）模式研发NO.2提出“价格质检”工具NO.3公式提升到理论层面NO.4利用价格杆杠进行推售控制一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航快速、均衡、销售控制合理的价位定价方法取得发展商认同目标一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积原理注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积单价折

2、后单价折前=综合折扣∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣=总建筑面积2种常用的方法方法一、水平系数±层差法单价折后=总价÷建筑面积=（总价不考虑赠送面积+总价赠送面积）÷建筑面积=（单价不考虑赠送面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积}÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）}÷建筑面积方法二、系数修正法单价=

3、均价×综合系数=均价×(1+水平系数)×(1+垂直系数)×(1+特殊系数)×(1+增值系数)×(1+销控系数)=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）×（1+销控系数）（推荐）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数参数释义均价——项目要

4、实现的均价。水平系数——反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。折

5、算率——反映赠送面积的可利用价值性。实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。销控系数——推售控制的调价系数。一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100打分标准好9-10分较好7-8分一般5-6分较差3-4分差1-2分水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2

6、主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整操作：以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分5个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数水平系数方法二

7、：各因素的价格差幅×分值（推荐）评价：系数取值和调整繁锁四大水平因素重要性景观户型朝向噪声普通住宅一般公寓高档住宅朝向南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%广东节能标准——窗墙比东西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向水平系数各因素差幅取值参考打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房

8、尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%