某地区国际花园项目管理知识分析.ppt

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1、昆承湖国际花园项目三期产品建议合富辉煌2012.06.26本项目产品分析本项目成交数据面积房型套数成交套数成交率98.43房2厅1卫1186151.7%101-1093房2厅1卫816985.2%130-1323房2厅2卫504590.0%133-1393房2厅2卫14810570.9%161-1684房2厅2卫373081.1%171以上（复式）4房2厅2卫201995.0%合计45432998.4平米户型成交率偏低，户型面积归属二房面积段，具有三房使用功能，但对于本地买大不卖小的居住习惯，经济紧凑型三房的市场接受度有待过程。

2、反而相对101-109平米三房总价、户型性价比高，成交率偏高。130平米以上的实用性三房从功能使用、户型设计、性价比上均受大众喜好程度较高。160平米以上大面积户型由于房源数量少需求大销售最好。销售回音壁98.4小三房内部缺少间隔墙，客户考虑到砌墙装修成本增加，认为性价比不高。98.4平米做三房用，但仅有1个卫生间，在实际使用上有弊端。98.4平米与101平米的小三房基本一样，客户多数选择偏大些的，这样两种户型形成竞争，且两种户型占的比重大，自然成交率偏低。5号楼01、08室136平米三房的客卫是暗卫，客户反应不好。缺少120多

3、平米的三房，经济承受力有限的客户希望买到适当缩小面积的三房。没有二房的户型，客户反应希望买小面积的投资。161平米湖景4房面积太小，客户希望面积再大些更好。复式数量太少，较多客户都想买复式但没有房源了。设计优化性产品线设计问题设计优化性户型面积设计产品线设计问题户型面积设计产品线设计问题设计优化性本项目户型分析面积房型套数备注套数比例面积配比98.43房2厅1卫118二卧一客南向26.0%20.7%101-1093房2厅1卫81一卧一客南向17.8%15.2%130-1323房2厅2卫50三卧南向11.0%11.7%133-13

4、93房2厅2卫148二卧一客南向32.8%35.9%161-1684房2厅2卫37二卧一客南向8.1%10.4%171以上（复式）4房2厅2卫204.3%6.1%合计454小三房占43.8%大三房占51.9%产品以主力户型小三房和大三房，各占43.8%、51.9%，少量四房、复式作为补充。无二房产品线，对此类房源有意向需求的客群将流失。三房产品线层次丰富，涵盖经济型、实用型、舒适型三个档次产品，可细分市场准确迎合不同需求客群。大面积、高舒适度、高功能性的产品线比例偏低，市场高端客群需求无法满足。产品设计思考方向1、是否增加二房的

5、产品线？2、是否增加120平米左右面积段的三房户型？3、是否增加大户型房源的产品所占比重？4、是否增加套房系统，提高户型使用功能性？从市场调研开始，让市场告诉我们答案。。。竞争项目产品分析市场调研浅析项目组在短时间内对常熟几个重点有代表性的项目进行市调，经过实地查访，并与本项目比较分析后，将几个项目分类设置竞争级别：1、同级别竞争关系——中南世纪城、中盈皇冠、尚湖中央花园、东湖京华2、高级别竞争关系——尚湖翡翠湾、清风和院3、低级别竞争关系——中欧假日花园、绿地常熟老街我们的竞争策略：对高级别采取跟随，对低级别采取甩掉，对同级别

6、采取扬利去弊策略。竞争项目分析——东湖京华二房二厅一卫，88-91平米二房二厅二卫，107-112平米全南；外凸窗、阳台赠送面积；储藏空间设计增加主卧卫生间；客厅开间3.8米；竞争项目户型分析——东湖京华三房二厅二卫，134.4-135.88平米三房二厅二卫，135.76-142.64平米三房做成全南户型，降低产品实用舒适性赠送约5平米入户花园；客厅开间4.2米，主卧开间3.6米竞争项目户型分析——东湖京华四房二厅二卫，154.47-162.44平米赠送约5平米入户花园；四房设计2卫相对是从实用考虑，而降低户型舒适性、便利性。竞

7、争项目户型分析——东湖京华设置二房产品线，分为经济小二房和舒适大二房两级，大二房通过增加空间尺度和1卫；二房所占比重27%相当高；四房产品线分两个等级，增设187平米大面积户型，且占比重较高。188-1992.0%7四房三厅四卫224（跃）236-2501.0%5四房三厅四卫281157-16624.7%97————四房二厅二卫187130-1375.0%202书1餐1厨1卫2卧1客1卫四房二厅二卫154-162118-13039.4%1581书房1卫1厨1餐2卧1客/全南三房二厅二卫135-142114-1206.0%211书

8、1卫1厨1餐1卧1客二房二厅二卫107-112113-1158400-890021.0%82——全南二房二厅一卫88-91总价（万元）均价（元.㎡）所占比重套数(套）朝北房间朝南房间户型面积（㎡）竞争项目户型分析——尚湖中央花园竞争项目户型分析——尚湖中央花园三