物业管理公司运营管理实施方案(草案)

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1、..-物业管理公司全面运营管理案〔草案〕物业管理XX..word.zl-..-２０１6年【目录】一、组织加构的设定二、物业公司的工作职能三、物业公司开展向确定四、物业的公司收支分析五、写字楼经营管理案六、物业管理公司盈利模式确实定..word.zl-..-前言优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。..word.zl-..-商务写字楼是随着经济的高速开展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业效劳公司要围绕经营实

2、施科学化、专业化的管理效劳,使物业实现保值增值。一、组织加构的设定〔见附表一〕二、物业公司的工作职能1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。2．财务预算：参与物业公司的整体的运营本钱费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、撤场手续，催促业主服从各项管理制度。6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现

3、、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。..word.zl-..-7．业主效劳：巡视物业公司员工提供之业主效劳态度、效劳技巧等，假设有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。8．营销工作：配合制定全年营销租凭方案，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广方案及实施。9．培训工作：对招商主要营销人员进展培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作气氛。三、本司的开展向确定物业管理企业正逐步走向市场化、规化，一些依靠开发商“过生活〞的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，

4、逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一开展向。简言之，现代物业管理局部的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质效劳主经营式转变。物业管理涉及业主的..word.zl-..-面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的本钱费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承当管理责任。虽然国物业管理市场正迅速开展，需求日益壮大，然而，综观国现在的物业管理水平，均与专业的物业管理效劳有一定的差距

5、。故此，我们一面可以大胆借鉴XX地区和国外一些兴旺的物业管理经历，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。综上所述，物业公司应把管理物业转变成为经营物业，从而走规化、专业化的开展之路，是本集团物业管理公司开展的向，也是未来我物业公司开展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。四、物业的公司收支分析物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个面的收入：一、公共性效劳费用的收入，就是通常所说的物业管理费；二、公众代办性效劳费的收入；三、特约效劳费的收入；四、物业企业的综合经营的收入。就上述

6、的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经历和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在物业公司为扩大招商，促进市场可持续开展的情况下，在短期或中长期时间作为市场开展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办效劳费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办工程都是控制在能源相关部门，物业管理企业得不到任的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供效劳。第三、第四种效劳费收取靠的是物业管理企业有能力去充分开掘、开拓市场，如果无视或者没有能力作到，那么企业就根本没有开展的前途和空间。..word.zl-..-再看物业公司的支出情况：一是物业

7、本钱包含有效劳人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我在核算营业本钱的时候包含了直接的人工费、材料费；二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；三是核算财务费用；四是核算所得税。在实际工作中我做了一些调查，并针对调查的资料进展统计、分析，得出了如下的结果：物业公司的支出，是在规化操作下，按照相关部门审定的指导价，占物业管理费的比例分别为：人工费：40％〔占物业管理费总额〕；清洁：10％；工程维护、园林绿化：10%；管理本钱：7％，其它及不可预计费3%，总计