关于老旧住宅小区物业管理的问题和建议

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1、关于老旧住宅小区物业管理的问题和建议　　小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对城市发展和改善民生具有重要影响。由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，也成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理引入我国只有20多年时间，而在全国发展则普遍只有10年左右的历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。 一、老旧小区物业管理面临的矛盾和问题 　　纵观**城区，近几年新建的

2、小区，其物业管理相对比较完善，但那些老旧住宅小区的物业管理很不到位，而高档小区和普通小区的物业管理差距天壤之别。即使都是普通小区，由于建造时间不同，物业管理的完善程度也有很大差别。尽管县政府近几年加大了对老旧小区物业管理和生活环境综合整治力度，但效果不尽人意。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而老旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。 　　一是部分居民观念老化。长期以来，计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理

3、就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由政府负担，导致物业管理收费难，客观上影响了物业管理质量。 　　二是配套设施相对落后。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题、拆迁安置问题，因工期等因素制约，导致规划较为混乱，基础设施不健全。还有的小区因建设时间较早，规划方案较为简单，没有综合考虑社会发展和人民生活水平提高带来的现实需求，软、硬件配套设施严重缺乏，如安保、消防等设施缺乏，绿化面积较小或没有，机动车停车位严重不足，体育健身设施和文化活动空间十分有限等等，有的小区甚至连基本的卫生清扫、垃圾清运都无法保证。 　　三是公共维修亟待

4、解决。老旧小区建筑时间较长，道路破损、设施损毁、房屋质量等问题频发。对于上述问题，开发商、销售公司、物业管理公司、街道办、有关部门或是互相推诿，或是以种种理由和手续为托词致使正常的维修难以到位，对公共安全、城市形象、和谐社会建设都造成不良影响，长此以往，极易引发安全事故和群体性事件。 　　四是改造资金缺口较大。老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭式管理、绿化美化、道路修整、停车位设置、加装电梯等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。地方财政无法全

5、部负担，业主也无力承受。 　　五是维权机构尚不健全。实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，而绝大部分老旧小区尚未成立此类机构，即使少部分已成立的小区业委会，受多方面因素影响，无法代表广大业主利益充分履行维权职责，甚至沦为物业公司的喉舌，很难发挥其应有的作用。 　　六是物业监管多头推诿。XX年底新修订的《江苏省物业管理条例》规定，“街道办事处具体负责辖区内物业管理工作的指导、协助和监督；县级以上政府住房与城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；物业收费价格则区分不同物业的性质和特点，由价格行政主

6、管部门会同物业管理行政主管部门进行评估调整。”监管单位过多，极易造成物业监管缺失或相互推诿。 　　综上所述，建立健全老旧小区社会化物业管理体系，制定符合实际、符合居民需求的物业管理标准及惩处机制已经成为刻不容缓的社会问题。 二、老旧小区物业管理现状分析 硬件设施分析 　　1.老旧小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实、难维修，也使小区管理成为群众投诉的热点

7、问题。 　　2.随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老旧小区建设时基本没有配置专门的停车位，更别说是那些成本较高的地下车库了。这导致很多小区大量存在占行车道、人行道，绿地停车和违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住环境，给防灾、安全带来一定的隐患。 居住人群分析 老旧小区居住人群主要分三类： 　　一是高龄人群。大部分老人收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不

8、理解物业管理是有偿服务行为，物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋