最新天津合生·君景湾项目 度营销策略总纲 50pppt课件

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1、天津合生·君景湾项目2012年度营销策略总纲50p营销出发点回顾：坚定地做开发区品质改善首选比肩开发区核心标杆坚定的拔升客户价值预期滨海新区作为楼市重灾区，2011年度较天津整体情况出现明显的价格回落趋势，价格下跌5%2012外部环境：成交均价呈现缓慢下跌趋势，较年初，成交均价下跌5%。从7月份后滨海市场成交量自7月以来持续下降，11月环比下降27%10月成交面积11万平米，较9月份环比下跌11%11月成交面积7.9万平米，较10月份环比下跌28%12月份成交面积10万平米，在价格有明显回调之后成交量有所回升价

2、量2012外部环境：观察2011年度滨海各板块成交动态，仅有上北、生态城局部发力，而从价格走势上来看，降价成为主旋律。中新生态城北塘上北时尚广场MSD胡家园上北、生态城为业绩贡献主力，其他各板块不足10万㎡降价成为主基调，MSD外其他各板块沦为同一平台量：价典型项目：万通生态城新新家园典型项目：远洋城典型项目：融创君澜典型项目：首创国际城板块竞争格局：MSD板块：泰达时尚板块：2011年出货量：13万㎡价：8500-9500元/㎡出货量：6.5万㎡价：17000-18000元/㎡响螺湾于家堡典型项目：宝龙典型项

3、目：中惠熙元广场竞品项目板块体量（m²）推盘周期均价实现（元/m²）主力面积10-12月周去化速度（套）已售货量（m²）剩余存量（m²）万科海港城泰达时尚板块37万目前剩余二期尾房，以优惠房促进销售10500（特价房8900）90、1153~514万23万中交启航嘉园11万地价便宜，走量为主9000，团购可至750065、90、12152.18万8.8万津滨藏锦MSD板块6.6万津滨滨海国际二期，地价便宜，不着急回款洋房16500，优惠最大可达14000洋房110-160，高层101、1400~21.19万

4、（住宅部分）4.75万万东壹区11.9万地价便宜，后期还有大量土地，走量为主9500，优惠可达870077、88、1133~50.7万11.2万2012外部环境：聚焦板块竞争格局，各项目地价便宜，且前期已有利润回款，因此第四季度采取以价换量策略，走量为主，将近20%价格跌幅拉低区域认知机会探寻——项目自身逐渐成熟，展示条件随之丰盈2、精装样板间亮相年末，匹配项目高端调性。会所前广场仙女水法雕塑堂皇大气的会所内场典雅的洽谈区1、滨海首个1500平米业主私享高端会所交付使用，兑现项目高端调性，赢得销售端主场作战机会

5、。八角窗270度八角窗户户吊顶通高门高档进口壁纸机会探寻——项目档次项目产品形式主流户型（m²）单价（万/m²）明年存量准豪宅万通华府29层高层两室169，三室200-3002.351.5万柏翠园小高层三室170-200，四室200-3002.352.6万中高端公园6号29层、30层高层两室80-114三室141-1461.50.4万津滨藏锦洋房+小高三室140-150高层1.35洋房1.54.75万刚