合院——高容积率下的低密产物，开发商也是蛮拼的！

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1、合院——高容积率下的低密产物，开发商也是蛮拼的！快速发展的市场下，产品同质化竞争愈发激烈，如何创新产品成为开发商面临的重要课题。尤其是北京，住宅土地稀缺，高价地王频现，为实现高价值，必须不断推陈出新，所以房地产产品蝶变与更新的速度可比得上时尚圈。目前，代言低密住宅创新模式的合院别墅产品正悄然盛行，表现形式亦愈加丰富，一起来看看这个高大上的产品。何为合院别墅？合院别墅，即现代院式住宅，其产品属性介于独栋和联排之间的物业形态，市场常见的合院产品多以四联、六联或多联的形式为一体形成组团，排布成全围合或半公共交流空间的院落。其实，在二千多年前中国就已有合院式住宅，典型为北京四合院。另外，在70年代

2、的欧美国家，合院式住宅是当时住宅建筑典范。两者区别在于中国传统合院式住宅是独门独户，即每户独享一个院落，而欧美国家的合院式住宅邻里组群围合而成，邻里之间共用一个院落。合院别墅因何而来？独栋别墅禁批令与高地价共同催生合院别墅产品。为什么这样说呢？您看：独栋别墅用地禁批（满足地块容积率低于1.0或地块规划中有独栋别墅这两个条件之一，均不被批准），但高端居住需求却有增无减，所以别墅禁批令成为价格上涨令，开发商为追求高利润必将另辟蹊径；另一方面，目前大多数城市主城区住宅用地稀缺，尤其是北京等一线城市，近年主城区新拍住宅用地楼面价高企，容积率大多在1.0以上，为使土地价值最大化，高容积率别墅已成为开

3、发商着力探究的课题。合院别墅在这种情况下应运而生。合院别墅的分类？合院别墅属于创新型的边界产品，其组合方式是五花八门。按合院组成的建筑类型分为联排式合院、类独栋式合院、独栋式合院；按围合院落的建筑单体数量分为二联院、四联院、六联院与多联院等；按建筑风格分为中式合院、美式合院、法式合院等；按院子围合形态分为全围合与半围合两类。今天主要向大家展示不同建筑类型下的合院。【联排式合院：联排别墅的形式围合而成的院落式住宅】▌案例：沈阳泰盈九如溪谷基本信息：项目容积率0.9，绿化率60%，户型面积160-230㎡，地上3层。社区规划图：九宫格布局建筑南北方向的连接实景图项目特色：·每户有私家庭院，园区

4、规划运用九宫格布局，九组围合成一个合院，九个合院为一个整园，形成了一个个小单元的“四合院”式联排，使邻里交流需求和公共绿化空间得到保证；·建筑东西墙面相接，南北之间以设备房连廊围合，多呈L型或U型布局。项目不足：建筑较为密集，私密性受到一定影响，而且会出现东西向房间。【类独栋式合院：类独栋别墅相互连接围合而成的院落式住宅】▌案例一：青岛丽山国际基本信息：项目容积率0.63