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时间：2021-11-30
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1、一、经典模型前言国内外目前仅存在关于商业项目商圈界定和人流量判断的模型，而且只适用于零售商业，而不适用于专业市场等其他商业类型。本文从零售商业项目入手，找到解决体量判断的思路，为下一步探索其他商业类型项目的体量判断打下基础。商业体量判断整体思路商圈的确定人流量的测定人均消费额参照平均营业水平商业体量的初步判断一、商圈的概念商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑:第一、商圈是一个群体，层次是多元化的。第二、消费群体。第三、位置。第四、目的。如何体现
2、商业价值？第五、城市规划。商圈必需的要素： 第一、消费人群。第二、有效经营者。第三、有效的商业管理。第四、商业发展前景。第五、商业形象。第六、商圈功能。A.什么是商圈以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈。这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为均质的状态下。核心商业圈次级商业圈边缘商业圈B.方法一一、商圈的概念按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔
3、伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其应用性和适用性更为广泛。B.方法二本文以此种方法开展探讨一、商圈的概念二、商圈的确定模型使用前提对后面“城市”的理解大型商业/华润万象城、华南MALL等城市是指深圳、香港、东莞、惠州、广州中型商业/天利城市广场、世博广场城市是指区域（罗湖、福田、南山等/东城、莞城、南城、寮步等）小型商业/社区商业城市是指区域内相对独立的生活、消费区域。二、商圈的确定A.万有引力模型——商圈分析模型的基础物理学中的万有引力模型为基础来测定商圈范围，即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比，与两个物体之间
4、的距离的平方成反比，利用此原理来界定商圈范围：M1和M2分别是两个物体的质量；D为两个物体之间的距离；K为万有引为常数。F=K*M1M2D2B.商圈测定模型——雷利模型具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距离成反比。用公式表达如下：Ba：A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；Bb：B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；Pa：A城市人口数量；Pb：A城市人口数量；Da：A城市与中间地C城市之间的距离；Db：B城市与中间地C城市之间的
5、距离。人口
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