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时间：2021-11-30
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1、淡市营销成功案例——公园大地年销售总结世联研究案例[关键字]：淡市营销[案例简介]：快速反应，差异化营销，以片区最高价持续快速销售，2008年下半年以来，月均销售速度80套。[案例适用范围]：区域内呈供大于求的状况，在售项目多，后续推售量大项目属于区域市场内的标杆产品，在售产品均价高出同类产品30%以上，并且为了保证项目形象，余量单位不能大幅度降价项目产品线丰富，供应从二房到别墅均有2项目基本情况介绍位置与配套:位于龙岗中心城龙翔大道与吉祥中路交汇处，背靠189公顷龙城公园，周边天虹商场、岁宝百货等公共配套一应俱全，集优良的生态环境和成熟的公共配套于一体。项目
2、基本指标:项目占地36万，建筑面积82万平米，园林面积30万平米,住宅容积率1.66，物业形态包括Townhouse、洋房复式、小高层、高层等,分十期开发完成。天珑郡组团：78平米二房，110平米三房天璟园组团：120平米三房，140平米四房上东区组团：160-185平米四房，195平米五房天珑郡天璟园上东区3项目入市背景供需关系----供大于求龙岗中心城竞争激烈，在售楼盘有十几个，中海，万科等品牌开发商相继入市，供应呈现集中放大趋势。由于距关内较远，交通不是特别方便，客户以中心城及周边镇区为主，需求有限。供应产品----90平米以下小户型相继入市，下半年小户
3、型竞争激烈君悦龙庭一期、风临国际东座、中海康城、万科清林径高层、水蓝湾四个新入市楼盘以二房、三房为主，占市场供应70%以上。龙城国际，公元盛世，中央悦城，天健现代城，东方明珠城，城市峰尚，徽王府供应以120平米以上三房为主，占总供应量的30%左右。市场背景市场均价----5000-8500元/平米水岸新都，位于龙岗老街，佳兆业开发，社区规模大，商业配套完善，但周边被农民房围绕，成交均价在5000元/平米；中海康城，位于中心城西，属于奥体新城板块，受90/70限制，二房改三房，成交均价在7200元/平米，带1000元/平米的装修；万科清林径，位于中心城外清林径水
4、库附近，自然资源优越，但周边是农民房且无生活配套，适于渡假，均价6300元/平米；风临国际东座，位于深惠路边地铁口物业，成交均价7500元/平米；其余存量大户型(君悦龙庭、公元盛世、龙城国际、中央悦城、徽王府等)价格在7000-8500不等。4项目入市背景项目背景余量产品及均价----四房为主，均价12000-17000元/平米，同类产品高出市场均价三成以上项目余量单位主要为160平米以上四房，价格在17000元/平米左右，主要是山景单位，景观好，赠送多（不可改房）；少量120-140平米三房四房，价格在12000元/平米左右，临龙翔大道，无山景，赠送一般；天
5、珑郡系列小户型仅余少量110平米三房，楼层朝向较差，可选房号不多。难点分析--
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