影响房价的若干因素分析

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1、影响房价的若干因素分析　　房价问题及其走势已经成为经济领域的一个热门话题，也成为广大干部职工关注的一个社会性话题。笔者试图就影响房价的主要因素展开分析，并对今后的房价趋势作出自己的判断，以此求教于各界群众。 一、人口因素 　　1980年国务院《关于控制人口致全体共产党员共青团员的公开信》中指出“到30年以后，目前特别紧张的人口增长问题可以缓和，也就可以采取不同的人口政策了。”事实的确如此，全国的应届高中毕业生，XX年为849万，XX年为842万，XX年为803万，呈逐年减少趋势。据预测，以XX年为

2、基数，到2020年15——26岁人口将减少34%，20——30岁人口下降27%，而17——22岁人口将下降45%。中国人口长期高速增长的势头将改变，人口增长的拐点将很快到来。近年来，青少年的减少更甚。 　　一般来说，人口的增长，会直接推动住房的需求增长，而人口的下降，也将直接导致房价下跌。 二、城镇化率 　　建国初期，全国城镇化率为10%，也就是说，只有10%的人口居住在城市。经过多年的发展，XX年城镇化率达到46%，预计2020年城镇化率达到50%。近年来城镇化步伐加快，人口向城市集中，大城市迅

3、速膨胀，中小城市拓展步伐加快，农村人口向非农业领域转移，城市化成为现代化和工业化相伴随的历史现象。 　　世界平均水平为50%，发达国家甚至达到85%。预计，中国也将沿着这条路走下去。城市化率的提高，是推动房价上涨的直接因素。 三、居民收入 　　XX年，全国城市家庭均总收入1.8万元，农村人均收入5000元。多年保持8%以上的增长速度。根据世界银行的统计，XX年中国GDP总量为4.3万亿美元，占世界总量的7%，为美国的25%。人均GDP为3200美元，比全球平均水平8600美元低很多。中国属于初步小

4、康的中等收入发展中国家。这是我们的基本国情。近年来，住宅价格的上升是人们收入提高的直接结果。人的收入与住宅价格是一种正相关的关系。 四、房贷政策 　　国家的政策走向基本是，拟制不合理的住房需求，控制房价过快上涨势头，发展廉租房和保障性住房，保障房地产市场的稳步健康发展。停止三套及以上住房贷款，支持一二套房贷的信贷政策将持续。国家对房产的宏观政策不抑制快速上涨的房价，人民群众的不满情绪上升，而房产价格下降，对正在经历金融危机的经济无疑是雪上加霜。因此，需要住房市场平稳、健康发展。 五、土地供给 　　

5、土地特别是城市建设用地长期偏紧的局面仍将持续，住宅取得用地的办法是“招，拍，挂”，仍将被视为最好的土地资源配置办法而继续沿用。土地的供给的数量与房产价格成反比。土地供的多，房产价格会下降，土地供的少，房产价格会上升。 六、房地产产业化水平 　　XX年，全国新房和二手房的成交额突破6万亿元，相当于同期GDP的1/5，房地产开发投资预计3.6万亿元，占国家生产投资的比重接近19%，在增量固定资产投资中房地产贡献逾三成。住宅产业对经济发展的直接作用正在显现，已经成为国民经济的重要产业。 七、住宅水平 　

6、　中国城镇拥有住宅140亿平方米，6600万套住房，人均住宅26平方米。拥有第二套住房的比例是9.9%，不到10%。全国有空置房6510万套，足以供2亿人居住。 　　住房消费的历程是，人均一张床，这叫房荒阶段；第二阶段为户均一套房，现在我们还没达到，第三个阶段为人均一间房，每个人都有自己独立的生存空间。这个距我们当前的水平还很远。 八、消费特征 　　低收入群体的基本住宅需求没有较好解决；高端的需求发展很快，首都、中心城市、沿海城市、大城市与中小城市间的级差地租正在通过房价显现出来；沿海与内地，南方

7、与北方的购房人群流动性增强；住房仍是人们温饱后的第一家庭支出和首要消费需求；由于近年房价上涨，部分购房者获利丰厚，全民炒房的浪潮热度有增无减。 九、消费心理 　　对于自住者和投机者而言，购房的心理往往是，人们会用现在的收入去衡量未来时期的能力，从而确定是否具有购买能力。当经济稳定，人们收入提高时，人们常常把未来的预期收入挪到近期来实现，增加现实购买。银行的“按揭”使人们找到了实现这一目标的现实途径。通货膨胀的预期加剧着人们的这种心理。 　　对于自住者来说，住房是一种必需品，对投机者而言，房价的预期

8、与当前的价格之差，才是决定购买与出售的关键，如果大部分人偏向房价上涨；那么无论自住者还是投机者也会形成房价上涨预期，选择现实购买，从而推动房价销售和价格上涨。 　　综上所述，在很多因素的直接或间接影响下，形成现实的房价。一般来说，人口的因素和城市化进程是形成房价的现实基础，而居民收入和房贷政策则是房价上涨的直接推手，土地供给与住宅现状是形成房价的因素，消费心理和消费倾向则是房价波动的现实推动力量。我们的判断是，近期房价将呈现平稳状态或有小幅度的波动。长期看，在级差地租的作用下，受就