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时间:2018-02-09
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1、影响房价的若干因素分析 房价问题及其走势已经成为经济领域的一个热门话题,也成为广大干部职工关注的一个社会性话题。笔者试图就影响房价的主要因素展开分析,并对今后的房价趋势作出自己的判断,以此求教于各界群众。 一、人口因素 1980年国务院《关于控制人口致全体共产党员共青团员的公开信》中指出“到30年以后,目前特别紧张的人口增长问题可以缓和,也就可以采取不同的人口政策了。”事实的确如此,全国的应届高中毕业生,XX年为849万,XX年为842万,XX年为803万,呈逐年减少趋势。据预测,以XX年为
2、基数,到2020年15——26岁人口将减少34%,20——30岁人口下降27%,而17——22岁人口将下降45%。中国人口长期高速增长的势头将改变,人口增长的拐点将很快到来。近年来,青少年的减少更甚。 一般来说,人口的增长,会直接推动住房的需求增长,而人口的下降,也将直接导致房价下跌。 二、城镇化率 建国初期,全国城镇化率为10%,也就是说,只有10%的人口居住在城市。经过多年的发展,XX年城镇化率达到46%,预计2020年城镇化率达到50%。近年来城镇化步伐加快,人口向城市集中,大城市迅
3、速膨胀,中小城市拓展步伐加快,农村人口向非农业领域转移,城市化成为现代化和工业化相伴随的历史现象。 世界平均水平为50%,发达国家甚至达到85%。预计,中国也将沿着这条路走下去。城市化率的提高,是推动房价上涨的直接因素。 三、居民收入 XX年,全国城市家庭均总收入1.8万元,农村人均收入5000元。多年保持8%以上的增长速度。根据世界银行的统计,XX年中国GDP总量为4.3万亿美元,占世界总量的7%,为美国的25%。人均GDP为3200美元,比全球平均水平8600美元低很多。中国属于初步小
4、康的中等收入发展中国家。这是我们的基本国情。近年来,住宅价格的上升是人们收入提高的直接结果。人的收入与住宅价格是一种正相关的关系。 四、房贷政策 国家的政策走向基本是,拟制不合理的住房需求,控制房价过快上涨势头,发展廉租房和保障性住房,保障房地产市场的稳步健康发展。停止三套及以上住房贷款,支持一二套房贷的信贷政策将持续。国家对房产的宏观政策不抑制快速上涨的房价,人民群众的不满情绪上升,而房产价格下降,对正在经历金融危机的经济无疑是雪上加霜。因此,需要住房市场平稳、健康发展。 五、土地供给
5、土地特别是城市建设用地长期偏紧的局面仍将持续,住宅取得用地的办法是“招,拍,挂”,仍将被视为最好的土地资源配置办法而继续沿用。土地的供给的数量与房产价格成反比。土地供的多,房产价格会下降,土地供的少,房产价格会上升。 六、房地产产业化水平 XX年,全国新房和二手房的成交额突破6万亿元,相当于同期GDP的1/5,房地产开发投资预计3.6万亿元,占国家生产投资的比重接近19%,在增量固定资产投资中房地产贡献逾三成。住宅产业对经济发展的直接作用正在显现,已经成为国民经济的重要产业。 七、住宅水平
6、 中国城镇拥有住宅140亿平方米,6600万套住房,人均住宅26平方米。拥有第二套住房的比例是9.9%,不到10%。全国有空置房6510万套,足以供2亿人居住。 住房消费的历程是,人均一张床,这叫房荒阶段;第二阶段为户均一套房,现在我们还没达到,第三个阶段为人均一间房,每个人都有自己独立的生存空间。这个距我们当前的水平还很远。 八、消费特征 低收入群体的基本住宅需求没有较好解决;高端的需求发展很快,首都、中心城市、沿海城市、大城市与中小城市间的级差地租正在通过房价显现出来;沿海与内地,南方
7、与北方的购房人群流动性增强;住房仍是人们温饱后的第一家庭支出和首要消费需求;由于近年房价上涨,部分购房者获利丰厚,全民炒房的浪潮热度有增无减。 九、消费心理 对于自住者和投机者而言,购房的心理往往是,人们会用现在的收入去衡量未来时期的能力,从而确定是否具有购买能力。当经济稳定,人们收入提高时,人们常常把未来的预期收入挪到近期来实现,增加现实购买。银行的“按揭”使人们找到了实现这一目标的现实途径。通货膨胀的预期加剧着人们的这种心理。 对于自住者来说,住房是一种必需品,对投机者而言,房价的预期
8、与当前的价格之差,才是决定购买与出售的关键,如果大部分人偏向房价上涨;那么无论自住者还是投机者也会形成房价上涨预期,选择现实购买,从而推动房价销售和价格上涨。 综上所述,在很多因素的直接或间接影响下,形成现实的房价。一般来说,人口的因素和城市化进程是形成房价的现实基础,而居民收入和房贷政策则是房价上涨的直接推手,土地供给与住宅现状是形成房价的因素,消费心理和消费倾向则是房价波动的现实推动力量。我们的判断是,近期房价将呈现平稳状态或有小幅度的波动。长期看,在级差地租的作用下,受就
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