论郊区化与郊区房地产开发的关系

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1、论郊区化与郊区房地产开发的关系[摘要]郊区化为郊区房地产开发开辟了广阔的市场，而郊区化的发展离不开郊区房地产所创造的物质空间，两者的关系日益密切，郊区化的空间扩展和外迁人口居住需求等影响着郊区房地产的区位选择和开发结构，而郊区房地产开发以其自身优势对郊区化也有着重要影响。城市政府、城市人口和工业企业以及城市房地产开发企业共同影响着郊区化与郊区房地产开发的关系，只有深入认识这些因素的影响作用，才能为郊区化与郊区房地产开发的协调发展创造所需的条件。[关键词]郊区化；郊区房地产开发；关系；动力机制一、

2、郊区化与郊区房地产开发关系的内容(一)郊区化对郊区房地产开发的影响1.郊区化的现实进程影响郊区房地产开发的目标市场。郊区房地产开发首先要了解城市发展是处在向心集中阶段、离心扩散阶段还是两者并存的阶段。如果是向心集中阶段，郊区房地产开发的目标市场便应以郊区的非农化人口为主，工作在城区寻找廉价住房的普通中产阶级为辅，开发中低档住宅；如果是离心扩散为主，郊区房地产开发的目标市场就应定位在城区中产阶级和富人阶层，开发高档住宅和别墅；如果是二者并存的阶段，郊区房地产的目标市场则应根据地块的特征进行细分[1

3、]。我国在郊区化发展过程中并未出现空心化现象，城市中心区反而更繁荣，对人口和商业等经济活动的吸引力有增无减，这种离心扩散和向心集聚现象并存且以集聚为主的城市发展阶段，决定了我国郊区房地产开发应根据郊区地块的具体特征进行市场细分，主要开发中低档住宅以满足郊区非农人口和城区内工薪阶层的住宅需求，同时针对城区的富人阶层开发高档住宅和别墅。郊区住宅和工业房地产开发应分别与人口郊区化和工业郊区化的速度相适应，郊区房地产过早地大量开发，容易造成大量物业的积压和空置，导致资源浪费。如果郊区房地产开发落后于郊区

4、化的发展速度，就会限制郊区化的顺利发展，郊区房地产供给短缺会导致地价迅速上涨、房价大幅度上扬，容易造成郊区房地产投资过热。2.郊区化的空间扩展方向影响郊区房地产开发的区位选择。郊区房地产开发应与郊区化的空间扩展方向相一致，充分利用交通轴线的区位优势，发展城市郊区组团住宅建设[2]。由于郊区化过程中城区人口的外迁是沿着主要的交通线路，在配套设施相对完善的区域购房，而城区工业企业也沿着主要的交通线路向郊区开发区进一步集中，因此，郊区住宅和工业厂房开发可以依托交通轴线，选择在郊区的开发区和重点城镇进行

5、房地产开发。目前，我国人口郊区化中外迁居民大多是想增加住宅面积的普通工薪阶层，出行主要依赖于