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时间：2021-12-15
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1、住宅价格表的制作品控中心·技术资源部四大突破NO.1垂直系数〔层差〕模式研发NO.2提出“价格质检〞工具NO.3公式提升到理论层面NO.4利用价格杆杠进行推售控制一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值〔重点〕3、步骤三、价格审核〔重点〕四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航快速、均衡、销售控制合理的价位定价方法取得开展商认同目标一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值〔重点〕3、步骤三、价格审核〔重点〕四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积原理注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积单价折后单价折前=综合折扣
2、∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣=总建筑面积2种常用的方法方法一、水平系数±层差法单价折后=总价÷建筑面积=〔总价不考虑赠送面积+总价赠送面积〕÷建筑面积=〔单价不考虑赠送面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积〕÷建筑面积={[试算价×〔1+水平系数〕±层差－干扰]×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积}÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强或=单价已考虑赠送面积×〔建筑面积+折算后的赠送面积〕÷建筑面积={[试算价×〔1+水平系数〕±层差－干扰]×〔建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率〕}÷建筑面积方法二、系数修正法单价=均价×综合系数=均价×(1+水平系数)×
3、(1+垂直系数)×(1+特殊系数)×(1+增值系数)×(1+销控系数)=均价×〔1+水平系数〕×〔1+垂直系数〕×〔1+特殊系数〕×〔1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积〕×〔1+销控系数〕〔推荐〕公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正〔因素相乘，非相加〕；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数参数释义均价——工程要实现的均价。水平系数——反映各户型在同一水平面〔一般以中间楼
4、层为准〕的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、平安、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、
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