欢迎来到天天文库
浏览记录
ID：75511431
大小：1.43 MB
页数：49页
时间：2021-12-16
《住宅价格制定策略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、住宅价格的异质性一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航快速、均衡、销售控制合理的价位定价方法取得发展商认同目标一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航试算价格的确定不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。(1)市场比较法；(2)利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格；(3)市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；(4)收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成
2、本法评估的建筑物价格；(5)从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评估土地价格；(6)路线价估价法；(7)基准地价系数修正法。收益还原法含义收益还原法是土地估价、房地产估价最常用的方法之一。具有一定的权威性，它是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。特点与适用范围1、收益还原法的特点a.收益还原法以地租和生
3、产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度2、收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。基本公式以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r（1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/
4、（1+r)^n]（2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积房屋的实际价格注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积单价折后单价折前=综合折扣∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣=总建筑面积2种常用的方法方法一、水平系数±层差法单价折后=总价÷建筑面积=（总价不考虑赠送面积+总价赠送面积）÷建筑面积=（单价不考虑赠送面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干
此文档下载收益归作者所有
