中信泰富80万平米项目可行性分析策划报告

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1、第一章扬州房地产市场综合分析一.扬州2004年房地产市场概述1.开发投资情况扬州市统计局、房管局的统计数据显示：2004年全年市区累计完成房地产开发投资35.16亿元，与2003年相比增幅33.3%。按用途分，住宅投资29.78亿元，2003年为20.25亿元；办公用房建设投资0.33亿元，2003年为0.94亿元；商业用房投资4.10亿元，2003年为2.67亿元。市区2004年1-12月份累计房屋竣工面积139.47万m2，同比增长23.3%。其中住宅面积118.88万m2，办公用房2.42万m2，商业用房16.59万m2，其他用房1.58万m2。而2003年全年累计房

2、屋竣工面积万113.08m2，其中住宅101.02万m2，办公用房2.99万m2，商业用房6.41万m2，其他用房5.64万m2。比较图如下：【结论】从比较图可以看出，2004年房地产的投资量与2003年相比，开发投资与施工面积都呈增长趋势，特别是2004年第四季度开发投资金额比以往都高。在2004商业的投资及竣工面积都比2003年有大幅度增长。2004年房地产市场着实红火了一把，即便政府对房地产行业已作了宏观调控，随着扬州地区本身的发展，本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。1.土地供应情况扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应，土地出让全部采用挂牌、拍卖

3、方式。2004年1-12月份共出让土地266.46万m2，成交金额16.91亿元。2003年扬州市区出让土地达到481.4万m2，则2004年比2003年减少了214.94万m2，同比减少44.6%。【结论】自2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，全省在宏观调控中停止供地半年后，扬州市的土地投放量也明显减少，可见政府对土地的投放量的控制效果显著，从而合理的推动房地产的发展。2004年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏，特别是到了第四季度，投放土地总量达到年度总和的38%。1.销售情况2004年度销售备案登记情况表（单位

4、：m2）季度总体商业办公别墅住宅2003年全年批准预售168890019960014790012976002003年全年销售1153100162678739759164472003年全年销售率68.28％81.50％50.02％70.63％2004年全年批准预售202.28万37.12万8.62万117.18万2004年全年销售133070521109711763810019712004年全年销售率65.79%56.87%136.47%85.50%从2004年的批准预售及2003年的批准预售情况分析，2004年全年市区的批准预售总量比2003年上涨了19.8%，并且各类物业

5、的实际销售面积比2003的销售都有所增长。2004年批准销售的商业用房比2003年增长85.9%，给销售带来了一定的销售压力，2004年商业用房销售率为56.87%，则有一大部分留在2005年的市场；别墅项目在2004年销售量达到11.68万m2，是唯一的销售面积超过批准销售的物业，但因为国家对别墅用地的控制，2004年的批准预售量比2003年减少41.72%，在2004年别墅的需求量增大，销售情况好。2004年扬州普通住宅批准销售量比2003年减少9.7%，实际销售面积2004年比2003年增长9.3%，2004年经济实用房的批准预售量比较大。【结论】总的来说，2004年

6、扬州房地产市场发展比较火热。2004年推出的楼盘也达到近几年的高峰，东、北、南三区在2004年也推出了不少楼盘；2004年商业推出量更大，给2005年带来了不小的压力，销售前景不容乐观；别墅楼盘在2004年需求旺盛，前景看好。1.价格走势【结论】统计分析普通商品住宅的价格走势2004年4季度相比2003年4季度上涨了274元/㎡,由于4季度相对是旺季，同时有一些新的楼盘亮相，4季度价格比上季度略有上升，为2963元/㎡，总体来说上升幅度较小，平稳略升的状态。二.2004年房地产土地出让分析1.2004年土地出让总结招商时间商业金融办公住宅商业住宅其它合计2004.2.271

7、3013122004.3.413212004.3.1813312004.4.1313512004.5.12139137、140、141、142、143136、13882004.7.30145、148、149146、147、52004.9.20151、152、153、150、15552004.11.1215812004.11.26159、16022004.12.10161、162、167、170、171、163、172165、166、168、169、112004.12.24173、181、182、183A、183B、