物业服务纠纷案件情况调研报告

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1、物业服务纠纷案件情况调研报告物业服务纠纷案件情况调研报告近年来，随着我市房地产和物业服务行业的蓬勃发展以及广大业主维权意识的提高，我市物业服务纠纷案件也相应呈逐年上升之势，群体性、新类型案件不断出现，审理难度不断加大。我市两级法院一直把正确处理物业服务纠纷案件、依法保护小区业主和物业服务企业的合法权益、维护社区和谐稳定做为一项重要工作，常抓不懈。为进一步做好此类案件的审理工作，依法妥善处理物业服务纠纷案件，及时上报和解决有关棘手的问题，我市法院对处理物业服务纠纷案件的特点、原因、存在的问题进行了调研分析，并对我市两级法院处理此

2、类案件的做法进行了归纳和总结。现将调研情况汇报如下：一、我市物业服务纠纷案件的特点据我庭调查统计，20**年1月至20**年8月，我市两级法院共受理一、二审物业服务纠纷案件3235件，涉及业主3548户。我市物业服务纠纷案件主要有如下特点：案件数量呈逐年上升趋势。物业服务管理是附属于房地产业发展产生的，是专业性服务合同类型。第9页20**年以来，我市房地产业发展极为迅速，各类住宅小区、商业楼宇实行物业管理明显增多，趋于普及，但在收取物业服务费用、提供物业服务方面的做法不尽一致，业主与物业服务企业之间约束各方的合同、公约或法律规

3、范也有待完善，各方对于如何行使权利、义务及相关的内容缺乏具体的认知和可操作的程序，管理服务水平和业主经济水准参差不齐，难免使业主与物业服务企业之间的矛盾频发，案件数量明显呈逐年大幅度上升趋势，如我市两级法院20**年受理物业服务案件的数量就比20**年增幅达58.1%。20**年受理物业服务案件的数量就比20**年增幅达63%。诉讼主体及法律关系复杂。我市物业服务纠纷案件的主体既有我国公民、法人和其他组织，又有外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、物业使用人或业主委员会、业主大会，也有物业服务企业、房地产开发商；既可能涉及

4、业主或使用人与物业服务企业的物业服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业服务企业的关系或业委会与物业服务企业的关系。如物业管理侵权损害赔偿类纠纷，就往往涉及到业主、物业服务公司和房地产开发商三者之间的使用、管理、服务、保障、义务、责任等相互关系。由于物业服务纠纷属新类型民事案件，目前《物业服务条例》等专项立法有待完善，审判实践积累的经验也有限，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。第9页案件判决率高、调解难度大。我市物业服务纠纷案件从结案情况看，呈现出“两多一少”的态势，即判决和撤诉结案的多，调解结案的少。如上所述，

5、20**年1月—20**年8月，我市两级法院共审结物业服务纠纷案件3235件，其中，判决结案2297件，占结案总数的71%；调解、撤诉结案938件，占结案总数的29%。由于该类案件往往业主与物业服务企业矛盾较为激烈，即使涉案金额不高，但双方也难以达成调解。同时，目前该类纠纷主要以物业服务企业作为原告起诉业主为主，在上述中院受理的3235件物业服务纠纷案件中，物业服务企业诉业主的有3076件，占92%；业主诉物业服务企业的有159件，只占4.9%。由于涉讼事务主要是涉及到所在物业业主反映强烈的共性问题，物业服务企业调解意愿不强，

6、其理由基本为调解退让后将导致其他业主连锁反应，将严重影响物业服务企业经济效益。基于上述原因，该类案件的调解工作，一方面工作量大，另一方面工作难度也比一般案件更突出，造成了目前该类案件处理的判决率较高，而调解撤诉率相对较低的现象，而采取判决形式又易使一些企业或大多业主有抵触不满情绪。极易引发群体性纠纷。在该类纠纷中，一方当事人通常是业主，而另一方则为物业服务企业，产生纠纷的原因，也通常是物业服务费的缴纳、物业服务质量、停车位、活动中心等公用场所使用收益分配等涉及全体业主利益的共性问题，由于当事人多处于同一事件背景和同一社区，因此

7、会形成共同的利益圈。同一小区的业主较容易对纠纷达成共识，通过群体性行为向物业服务企业主张权利。因此，大部分物业服务纠纷如处置不当，则容易引发群体性事件，影响社会安定稳定。我市一些小区曾经发生过物业服务企业与小区业主互殴，甚至个别小区发生了物业服务企业组织保安将小区业委会成员多人殴打致重伤并胁迫其不得在小区继续居住等持续侵权的恶性事件。引发业主拒交物业费或动议驱赶物业，有的物业企业因管理不善“一夜失踪”，还有的物业服务企业卷走业主缴纳的大额电费、水费等公共服务设施收费潜逃。二、我市物业服务纠纷发生的原因第9页物业服务纠纷系基于物

8、业服务产生的平等民事主体的公民和法人之间的纠纷案件，物业公司必须完全按照合同约定及物业服务纠纷案件情况调研报告相关法律法规的规定提供物业服务，业主在接受物业公司依约提供的物业服务的同时，也必须按照合同约定，足额缴纳物业费，物业服务合同的任何一方当事人存在违约行为或过错，都可能