天马大厦项目投资建议书

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1、亚运村天马大厦项目投资建议书湘江伟业（北京）投资有限公司2008年7月目录第一部分项目背景3一、项目区位21.地理位置22.交通状况2二、项目现状31.项目现状32.土地权属33.周边环境与配套3三、项目规划条件3四、转让价格及构成4五、项目购买方式与付款方式41.购买股权42.购买资产43.债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理44.交接方式45.付款方式4第二部分市场研究5一、2008年上半年北京市总体市场分析51.北京市场对宏观调控的反应52.土地市场的变化51、供应量大幅增加，居住用地居主导52、交

2、易场面趋冷，月成交量下降54、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降6二、需求分析61.亚奥区域支持62.需求积极因素分析63.需求不利因素7三、区域市场分析7第三部分市场定位8一、客户定位81.目标客户来源82.目标客户特征83.需求特点9二、价格定位91.区域当前价格9第四部分规划设计9一、方案构思91.小型商务办公综合体92.完善的配套设计103.原生态大型景观社区104.原有户型需要做改动10第五部分项目开发及销售计划10一、指导思想10二、项目转让、资产过户，预计6个月内完成10三、项目开发进

3、程（附件：开发进程表）10四、项目销售计划11五、资金筹措计划11第六部分投资收益评价12一、项目销售测算12二、项目总成本、单位成本计算（成本测算表）12三、项目收益指标（项目全投资现金流量表）12四、现金流分析与解决方案131.现金流分析13正常开发状态的现金流13改善现金流的运作方案一13改善现金流的运作方案二13第七部分风险评价与解决方案14一、宏观市场风险141.房价下调的影响142.债务风险143.工程问题144.遗留违章建筑14第八部分结论与建议14附件16第一部分项目背景该项目为我公司长期合

4、作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。第二部分项目概况一、项目区位1.地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米图1：项目所处区域位置

5、具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园（主场）小区，西至裕农农产品贸易公司2.交通状况（1）对外道路北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路（2）公共交通项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。一、项目现状1.项目现状该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地

6、所有权及在建工程，在建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。2.土地权属（1）该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。（2）项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。3.周边环境与配套教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里

7、小学、二十一世纪双语幼儿园商场：飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家医院：中日友好医院、慧忠医院、运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜文化娱乐：炎黄艺术馆 二、项目规划条件项目规划指标序号项目名称数量单位性质1土地面积12086.95平米公寓2公寓住宅2栋34000平米在建工程3写字楼12000平米在建工程4配套楼4000平米违章5共计46000平米不含违章建筑一、转让价格及构成（1）转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价

8、为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。（2）转让佣金：1000万元人民币注：竞价者另需提供至少1亿的资金证明。二、项目购买方式与付款方式1.购买股权如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务问题。2.购买资产采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更3.债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理由我公司