立丰国际购物中心建设项目可研报告

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1、目录第一章总论4第一节项目背景41、项目名称：立丰集团“东方MALL”建设项目42、建设单位：立丰（西安）房地产开发有限公司43、项目建设依据：4第二节项目概况51、项目建设地点52、项目规模与目标53、主要建设条件64、项目投资效益预测（暂空）7第三节项目建设原则及要求7第二章市场预测分析7第一节商贸零售业发展趋势及特点7第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测9第三节目标市场及竞争力分析11第四节市场风险分析12第三章项目环境分析1357第一节自然地理及交通环境13第二节商圈人文及经济环境13第三节项目开发政策环境14第四章商业规划的总体原则14第一节商业规划的总体原则14第

2、二节规划项目应具备的条件15第三节项目规划内容16第五章项目实施16第一节项目论证16第二节项目推介17第三节招商引进17第六章财务评价17第一节损益表及静态盈利分析17第二节现金流量表及动态盈利分析21第三节资金来源及运用表的贷款偿还能力分析22第七章风险控制23第八章结论24附件目录：2557一、东郊项目周遍市场调查状况25（一）周边街道办事处基本情况25（二）项目周边商圈概况27(三)东郊楼商业地产调查对比表36(四)项目周边公交车次及线路40二、西安市零售企业销售排名情况41（一）开元商城简介及经营概况45（二）世纪金花购物中心简介及经营概况48（三）民生百货大楼简介及经

3、营概况51三、西安市经济、人口、消费水平状况56（一）西安市居民消费情况一览表56（二）西安市各区县从业人员平均工资统计表57（三）西安市零售、餐饮网点从业人员及经济情况57（四）西安市居民总消费水平---------------------------------58（五）全市批发零售贸易业基本--------------------------------59（六）分区县人口和户数及人口变动情况------------------------61四、项目平面图-------------------------------------------------62五、项目商业规划

4、设计（初稿）-----------------------------------7157第一章总论第一节项目背景1、项目名称：立丰集团“东方MALL”建设项目2、建设单位：立丰（西安）房地产开发有限公司3、项目建设依据：根据《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》的精神，西安市坚持发展大商贸、建设大市场、搞活大流通的思路，力求对传统商贸业进行结构性调整，建设多形式、多业态的商贸体系，通过深化流通领域的各项改革，进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业的现代化进程。近几年来，西安市发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，取得长足的发展，流通规模不断扩大，社会消费

5、品零售总额一直高巨西北五省中心城市之首。2003年社会消费品零售总额达到440、05亿元（摘自统计局资料），比上年增长13、01%，且每年以12—13%的数额递增，呈现强大的市场潜力，有着巨大的市场发展空间。虽然近几年西安市商贸业发展较快，但也存在着商业网点布局过于集中，要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体，新型业态规范化和规模化水平不高，商业科技化含量低，营销理念落后等诸方面问题，急待转轨变形。根据以上所述，结合近年来国内外出现的全新零售业态—SHOPPING57MALL的成功案例，建设以经营选购商品为主，休闲、餐饮、娱乐、购物相结合的多功能大型或超大型的“一店消费”必将成为零

6、售消费的重要支撑点。“东方MALL”建设项目便拟以此占领西安市商贸业的“制高点”而设立。第二节项目概况1、项目建设地点“东方MALL”建设项目位于西安市东二环与南二环路口交叉东北角，东临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂生产区，南临信号厂生产区，交通便利，是西安今后几年重点发展地带。2、项目规模与目标“东方MALL”建设项目总建筑面积8、3万平方米，地上五层半，底下二层半，地下停车场面积为13000平方米，共有停车位约450余辆。其中一层层高4、8米，二、三层层高4、5米，四层层高4、2米。建筑投资约三亿元人民币。建成后其综合经营面积与开元商城相当，但经营内容更能适合消费市

7、场的要求，集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为一体，实行智能化、科学化管理，成为零售消费行业一大亮点。“东方MALL”主要瞄准西安市未来商贸零售市场，集中体现当代消费特性，充分发挥交通、文化、物流、人流、餐饮等优势，将“东方MALL”建设成为西安市规模一流、设施一流、环境一流、服务一流的消费中心。573、主要建设条件市场条件：西安市作为西北五省区省会城市之首，西部大开发的桥头堡，经济发展速度日益加快，始终保持13%以上的增幅，全市消费品零售增长速度亦达到12%以上，人均收入水平逐