北京新光天地案例研究

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1、案例研究一一北京新光天地物业名称：新光天地项目简介：百货商场开业时间：2007-04-19建设投资商：台湾新光三越百货公司与北京华联集团（双方各占50%股份）位置：长安街东段，大望桥东北角新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方各占50%股份，总资本额7.5亿元人民币；坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光天地，紧临四环路，与京通快速路、地铁主干线相连，交通非常便利；作为中国单体面积最大的百货公司，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个；新光天地

2、将国内外百货零售业的领先优势整合在一起外，经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品全国各地的特色消费品色。并以独特的造全新百货品牌新概念牌；与众不同的新光天地文化会馆，定期举办文化、艺术、时尚、民俗等等中国的、世界的各类大型活动展览。借助各式文化、主题性活动的举办，让消费者购物之余，增加文化艺术的欣赏，从而营造出新光天地独具魅力的品牌文化；新光天地运用国际先进的零售技术和管理方法，以及经营百货商店的成熟经验，以“真心诚意”的服务精神，整合多样化服务性业种，提供创新多元的人性化服务，给消费者带来最新消费信息、最丰富时尚的商品与服务，最大限度

3、地满足顾客的需求，为广大消费者创造“天天都精彩”的全新购物体验。项目所在区域环境介绍：CBD商圈概况：区域（CBD商圈）概况北京商务中心区位于朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距长安街约5.8公里，距首都机场高速路出入口约5.8公里。西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路，区域面积约四平方公里。北京中央商务区现有工业、企业用地149公顷，居住用地84公顷，公建用地55公顷，市政用地13公顷，教育科研用地14公顷，道路及其它用地84公顷，区内共有居住人口约5.4万人。有房地产开发新建和待建项目14个，总建筑面积约330万平方米

4、。目前正在建设中的CBD核心区位于长安街与东三环交汇处东北，占地38.28公顷，规划建筑面积超过100万平方米，将建设包括国际一流的写字楼、酒店、商场、会展中心等现代商务设施。CBD功能定位：区域（CBD商圈）概况：功能定位功能城市功能定位功：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区；经济功能定位功：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信

5、息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。CBD商圈商业概况：CBD07年新供应的商业总面积超过25万平方米，以大规模商业体为主。包括：中环世贸中心2万平方米的底商；世纪财富中心L5万平方米的商业；华贸中心20万平方米的大型商业；万达广场南区3万平方米。而06年CBD的商业新增项目多为分散在各项目的底商和社区商业街，如：温特莱中心1.2万平方米底商；建外S0H09万平方米商业街；北京财富中心、富尔大厦及尚都国际中心共计4万平方米的配套商业。从经营方式和类别来看，CBD目前主要以综合型商业体和项目底商为主。体验式消费所能带来的愉悦感在某种程度

6、上超出了定点式消费，但CBD受到地价制约，使得体验式商业的开发几乎不可能，这就给泛CBD区域，如苹果社区、四季华侨城、四季东方城等着重休闲、体验的商业经营项目以很大的市场，它们的定位及客户都是与CBD相关联的。在这一情况下，强调商业的个性化经营管理对CBD这个高品质需求区域而言十分必要。项目定位：无论从高端消费人群数量，还是从交通、区位和品牌优势，新光天地都具备了成为高端消费场所的市场基础。项目定位高档依据：交通上，新光天地紧邻城市地铁一号线大望路站，明显的交通优势；华茂中心的定位是集写字楼。高档酒店、高级公寓与大型商业于一体，目标是建设成

7、为100米之内47条公交线路停靠，具备成为城市综合体。特别是MARRIOTT及RITZ-CARLTON两个五星级酒店品牌进住话买中心后，奠定了项目的城市综合体气势，也为其商业部分实现高端消费奠定了基础；新光天地依托的是北京这个CBD商圈的商务人群和周边高端居住人群。目前CBD区域消费人群超过50万，其中，年轻时尚的商务白领占32万。CBD常驻财富阶层及涉外人士约有6万,商务旅行人群约2万,文化休闲人群约172万，观光人群8万人。10WB］业杰配比（按商家数后犬）5%8%1%萸文食I■口■物产B香煮护跌口流行配饰■茶rI।1-4-^-H.1，

8、mb444-B1业态足比（按而枳）■物产□ffirffitHi专卖店发具品容书冈类胃休■茶叶药店1%F1业态配比（按面积）0%3477%■B供有各类商铺8彳家（不包含将品时尚超市