房地产市场税收征管调研报告

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1、房地产市场税收征管调研报告最近几年来，地域房地产行业迅猛生长，增进了外地经济生长和税收增加，可是，经过我们反省发明，房地产行业存在需求资金量年夜，谋划周期长，预收预支账款多，谋划体例多样等谋划特性，由此，也埋没着一些成绩，针对存在的成绩，怎样进一步增强税务治理，梗塞毛病，讨论以下：1、存在的成绩（一）企业之间互助建房不按划定申报征税。现在房地产行业己构成多种开辟方式，有一部门房地产开辟企业以让渡部门衡宇的一切权为价格，调换部门地盘的运用权，构成所谓的互助建房或名义上的代建房。根据税法例定，互助建房的单方均发作了发实行动，应划分交纳发卖房地产和让渡

2、有形资产的相干税收，应当申报征税。但在现实生涯中，互助单方经常不申报征税。瞒报了这部门发实支出，偷逃了税款。（二）以开辟衡宇抵顶所欠修建商款子，不入帐，不做支出。只在企业外部财政报表中表现，导致企业少计了应税支出，少交纳了企业所得税。以衡宇抵顶拆迁户赔偿费、银行乞贷本息、领取工程款、获得地盘运用权等不计支出，偷逃企业所得税。（三）发实款恒久不结转或少结转支出。房地产开辟商恒久将发实款、预收定金、衡宇配套费等挂在其他应收款、其他对付款等来往帐上，不与帐面的本钱、用度配比结算，形成帐面无应税所得或盈余，或许以现实收到款子肯定支出完成，偷逃企业所得税。

3、分期收款发卖，不根据条约商定的工夫确认支出，以未整理、未决算为由迟延交纳企业所得税。（四）无合理来由以显着偏低的价钱发卖开辟产物，从而到达少缴停业税和企业所得税的目标。虚开辟票淘汰计税根据，完成双偷。房地产开辟企业依发卖不动产发票开具金额肯定售房支出交纳停业税，地盘增值税所得税等税收，购房者以发卖不动产发票开具金额交纳契税后，管理《衡宇一切权证》，可见发卖不动产发票开具金额是单方交纳税款的计税根据，故单方和谈少开或不开支售不动产发票，完成所谓共赢，实则是完成应征税款的双偷。（五）代收款子偷逃税。将在发卖房产时一同收取的管道燃气初装费、有线电视初装

4、费不按价外用度申报交纳停业税，所得税。将收取的拆迁安顿赔偿费列其他对付款，年尾不申报征税。（六）支出实收不转直接抵减对付工程款，偷逃税款。房地产开辟企业因施工方耽搁工期等缘故原由收取的罚款支出及投资方对应由房地产开辟企业转付施工方优秀工程及提早完工嘉奖支出欠亨过停业外支出科目核算，而直接抵减对付工程款，从而淘汰管帐利润偷逃企业所得税。（七）与联系关系方企业之间互转支出和用度。与联系关系方企业之间，特殊是统一地点办公的联系关系企业之间，因为营业来往频仍，好处干系亲近，互转支出和用度存在着很强的可操纵性和隐藏性，招致企业终究多计用度或少计支出，偷逃税

5、款。（八）多列预提用度。一些企业接纳预提用度、待摊用度帐目调剂当期利润。特殊是预提大众配套用度数额年夜，在配套工程竣工验收以后不实时结转配套工程本钱，对多提用度的余额不实时调剂、冲减商品房本钱，而是恒久转动运用，淘汰应征税所得额，乃至有的企业在配套工程竣工验收以后仍持续计提或反复计提预提用度，借以偷逃税款。（九）虚列或许虚增本钱用度，偷逃企业所得税。详细体现为：（1）将竣工与未竣工的项目混在一同，形成竣工项目本钱虚增；（2）将开辟项目以外的门路铺设、小区绿化等工程本钱列入开辟本钱。自用房产开辟本钱不从开辟产物转到牢固资产，而是计入对内销售商品房本

6、钱，偷逃企业所得税。（3）多列利钱收入和谋划用度。（4）扩展拆迁安顿赔偿面积，淘汰可售面积，多结转谋划本钱。2、增强房地产行业税收治理的对策和倡议（一）摸清与房地产开辟项目标相干信息。有针对性的对房地产行业开辟项目、开辟地段、竣工情形、发实情形等举行核心的观察摸底。并对其售楼处举行观察，向售楼处的事情职员相识被观察企业全部楼座的修建总面积、已售数目、最低售价、预支款比例等外容，推算出企业的发卖支出和应预缴的所得税数额。（二）建设涉税信息通报和协作机制，周全把握房地产企业的第一手根底信息材料。一是建设与房管、计划、建立、金融等部分信息相同轨制，周全

7、把握房地产开辟企业的立项、开工日期、估计竣工日期、修建面积、发实进度、现金流量和预收房款情形、已托付产权情形等种种信息，力图经过信息交流和剖析比对，最年夜限制地把握有牵涉税信息。二是增强信息剖析比对，对差别户举行实地核对，实时发明息争决漏征漏管成绩。三是增强信息交流，进一步相识把握房地产项目开辟的谋划纪律，进而精确考核征税申报材料，强化控管。（三）增强银行账户预收款和联系关系方等信息的监控。争夺银行部分的互助，对设立的预售房款账户举行有用监控，把握发卖支出情形，完成泉源控管。经过实地观察相识等体例，实时把握楼盘发卖的进度，增强对售楼情形的当令监控

8、，包管发卖信息、预收房款真实、精确，确保税款实时、足额入库。到企业联系关系方举行访问观察，相识联系关系企业之间的营业来往干系，看其支出、