深圳美杜兰华庭价格方案

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1、美杜兰华庭价格方案一、折实价单制定二、帐面价单制定三、低首期价单制定〔买一成送一成〕四、价格走势和推售安排一、折实价单制定〔毛坯均价3800元/M2〕1、价单体系第4层〔住宅开始层〕各单位单价：平面系数＊基价5层以上各单位价格在第4层的根底上逐层加上层差求得。注：A、B、C、D栋分别命名为房号按A、B、C、D。。。。从左至右顺时针编定2、平面系数朝向：景观：噪音：户型=4.0:2.5:1.5:2.0C栋D栋B栋A栋住宅楼6层住宅楼6层德兴城8层德兴城8层布中路7层住宅楼8层住宅楼德兴城8层布吉吉学美杜兰华庭周边情况示意图〔1〕朝

2、向系数〔4.0〕：所有户型仅四种朝向东南正南西南正东东北正北客厅、主卧均朝东南客厅、主卧均朝正南客厅、主卧均朝西南客厅、主卧均朝正东客厅、主卧均朝东北客厅、主卧均朝正北4.03.53.02.51.50.5(2)景观系数〔2.5)：共四种典型景观客厅、主卧均无遮挡，视野开阔客厅、主卧均望布吉中学景客厅、主卧均有对视客厅、主卧均被近距离遮挡2.51.510.5〔3〕噪音系数〔1.5〕：共四类噪音客厅、主卧均贴高架桥、贴马路客厅、主卧稍离高架桥、马路客厅、主卧不临高架桥，但贴马路客厅、主卧均不临高架桥，不临马路0.00.51.52.5

3、〔4〕户型系数〔2.0〕：共四种户型有错层露台无错层露台，但主卧、次卧采光、通风强无错层露台，主卧、次卧采光、通风弱无错层露台，主卧、次卧采光、通风弱，入户门对洗手间1.510.50.03.层差〔1〕跳差A栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与C栋面对，B栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与D栋面对；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面7楼以下被友谊城遮挡。第2栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面28楼以下被罗湖一号遮挡；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面一半7楼以下被友谊城遮挡，另一半27楼以下被保安大厦遮挡。第3栋东面18楼以下被罗湖医

4、院遮挡；南面30楼以下被罗湖金岸遮挡〔稍有空隙〕；西面30楼以下被嘉里中心遮挡；北面27楼以下被保安大厦遮挡。美杜兰华庭周边情况示意图C栋D栋B栋A栋住宅楼6层住宅楼6层德兴城8层德兴城8层布中路7层住宅楼8层住宅楼德兴城8层布吉吉学〔2〕层差差价〔1〕低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故10楼以下层差为50元。〔2〕确定中低楼层承担主要价格压力，故11楼至24楼层差为80元。〔3〕为防止高层空置，25-34层层差为20元。3、价单控制〔1〕三栋最高单价11,000元；最低单价8,000元〔2〕三栋最高总价600,000元；

5、最低总价240,000元〔3〕三栋20楼同层单价差1,500元二、帐面价单制定〔一〕付款方式折扣付款方式折扣比率一次性付款0.96折5％首期二成〔含三成以上〕0.97折20％首期一成〔入伙前一成〕0.99折15％低首期〔买一成送一成〕1.00折60％综合折扣：0.991〔二〕优惠折扣1、认购优惠认购期间给客户5%/套优惠预计解筹当天会成交约200套〔15%〕那么价单需分摊5%15%=0.75%2、解筹当天成交优惠1％/套〔逼定〕预计解筹当天会成交200套〔15%〕那么价单需再分摊1%15%=0.15%3、整体预留2%作为后期节日

6、及促销使用。优费折扣共计：认购优费〔0.75%〕+解筹当天优惠〔0.15%〕+整体预留〔2%〕=2.9%〔三〕帐面均价〔带装修〕9500/〔付款折扣99.1%—优惠折扣2.9%〕=9500/96.2%=9875元/M2选择不带装修：在带装修价单上-500元/M2三、低首期〔买一成送一成〕价单制定1、低首期〔买一成送一成〕价单帐面均价：9875/0.9=10972元/M22、选择不带装修套餐：在低首期价单上-500/0.9四、推售策略及价格走势〔一〕推售策略1、解筹日推售安排：?1+1投资增值方案?原那么：〔1〕保证A单位有高成交

7、量〔预计150套〕〔2〕B单位做为解筹后高成交量的储藏〔预计50套〕预计开盘时收筹500个，实际成交200套〔解筹率40%〕那么：A单位：1栋01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261个单位。3栋02、11，即2列58个单位，共319个。B单位：1栋05、06即2列58个单位。3栋03、04、07、08、13，即5列145个单位，共203个〔总价不超过40万〕。总计：522个单位。12月12日解筹12月18日公开发售05年2月05年3-4月05年5月05年6-9月05年10-11月单位见上1栋剩余单位春节

8、3栋剩余单位2栋的40%单位12月13-12月18日12月19-05年2月套数200套80套116套396套396套396套销售率达15％达30%达60%达90%达100%2、美杜兰华庭模拟销售累进表3、美杜兰华庭模拟销售走势图〔二〕价格策略1、价格走势分析〔1