厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告

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1、厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告目录1报告说明11总述11.1报告编制说明11.2委托方对项目要求及期望21.3研究策划目的与方法42项目资源分析42.1项目区位与交通条件42.2项目景观资源42.3政府对项目区域发展计划42.4项目资源的优劣势分析及结论63厦门市经济环境发展状况63.1厦门市GDP发展状况83.2厦门市三大产业发展状况103.3厦门市外商投资情况153.4厦门市居民生活水平203.5厦门旅游经济发展状况243.6厦门经济环境对项目的影响254国内外游艇俱乐部发展状况254.1厦门高尔夫俱乐部（会所）发展状况284.2香港典型游

2、艇俱乐部研究364.3国内典型游艇俱乐部研究444.4国外典型游艇俱乐部研究504.5游艇俱乐部成败经验借鉴524.6当地游艇活动需求的预测545项目各主要功能发展及经营环境分析545.1厦门高端别墅市场发展状况655.2厦门商业发展及经营状况分析795.3厦门甲级写字楼发展及经营状况分析875.4厦门相关旅游设施发展状况分析945.5厦门展览物业发展及经营状况分析976项目客源市场分析976.1游艇会会籍客源市场分析1086.2VIP泊位（水上别墅）客源市场分析1246.3商业客源市场分析1396.4甲级写字楼客源市场分析1467项目SWOT分析1488项目整体发展定位1488.1项目开发目

3、标及定位1488.2项目开发策略1498.3项目各功能产品的战略关系与地位1508.4项目整体开发计划1519项目各功能定位策划建议1519.1游艇俱乐部（会所及普通泊位区）定位建议1549.2VIP泊位定位建议1589.3商业定位建议1659.4甲级写字楼定位建议17110项目运营模式建议17110.1项目销售类产品的营销策略17910.2项目经营类产品的经营策略18611项目财务分析18711.1项目技术参考依据18811.2项目开发成本估算18911.3项目开发投资进度18911.4项目收益测算19011.5项目资金运作测算19211.6项目经济效益评估19511.7评价结论及项目注意点

4、19712项目开发风险分析报告说明我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化：新的规划变动。新的政策法规。对厦门房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。敬请注意：本项目研究策划工作是在2005年12月至2006年3月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发

5、生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请委托方注意。该报告仅为委托方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。总述报告编制说明项目名称：厦门香山游艇俱乐部综合项目（下称“项目”）研究及策划（本报告研究范围不含项目的酒店功能）委托方：香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司报告编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司协助单位：中国龙会籍服务有限公司、厦门大学计划统计系、厦门市青年企业家协会委托方对项目要求及期望委托方对项目的初步定位及总体要求委托方对项目整体定位的期望：打造亚

6、洲最大、最豪华的游艇俱乐部。委托方对项目长期发展战略及资产运营战略的规划项目长期发展战略：通过各种融资方式以及对销售性物业（会员权益、酒店公寓权益、商业街、写字楼等）的销售资金的迅速回笼来解决项目前期开发建设所需资金。在项目各经营子项（如商业、酒店、游艇俱乐部、水上活动中心等）的经营上，可采用自营、股份合作、托管等多种方式，但仍有赖于本报告之专业研究及策划建议，以解决资金缺口与日后经营的问题。除此之外，在考虑各方市场因素的基础上，还必须结合项目整体的规划及经营来综合考虑，不能顾此失彼，并希望报告编制单位在对项目充分理解的基础上，推荐并协助联系适合于本项目的游艇会经营管理机构，结合会籍销售公司，

7、使项目在规划、市场、管理以及销售的四个环节上齐头并进。资产运营战略：因项目经营性（资产型）物业投资比重过大，约占投资总额的70%左右，且回报期过长，项目面临一定的资金压力。因此拟通过融资、合作开发等多种形式进行资产运营，但由于项目销售性物业的销售回笼资金不足以支撑庞大的开发计划，因此必须考虑到国内、国际方面各种融资渠道的可操作性以及如何将经营性（或资产型）物业转化为可销售（或权益组合出售）或可变现