滨江奥城项目产品定位及设计建议报告1549443506

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1、南京顺驰·滨江奥城项目产品设计建议第一部分说明一、对产品设计的几点认识（一）项目价位的构成项目价位由基本价值与增值价值构成，即：项目价位=基本价值+增值价值。其中，项目基本价值包含地块价值、区域价值、市场价值、客户价值等。增值价值体现在品牌、产品设计、营销等方面。因此，加强品牌力、产品力、营销力等因素的投入，可以使项目价位得到相应提升。产品设计是提升项目价位的重要一环，上好的产品设计与品牌、营销等其他因素形成合力，共同实现项目预定的价位。（二）市场创新与市场风险的平衡就目前南京房地产市场而言，高品质楼盘与市场主流楼盘存在一定的区隔度，在产品方面存在着一定的创新因素

2、，这些市场创新并没有先例，也难以得到市场验证，因此也存在一定市场风险。我们力求在尊重南京房地产市场特征和市场主流产品的基础上，遵循房地产市场发展规律，探索未来的居住趋势，寻求不存在排斥的市场创新点，以降低市场风险，取得市场创新和市场风险的较佳平衡。（三）信心塑造与市场引导对一个房地产项目来说，产品设计还需要坚定信心，坚持设计方向，并依靠后期引导对市场与客户产生冲击力，让市场与客户接受我们的产品，最终实现销售，完成销售目标。（四）项目定位与产品设计的关系项目定位与产品设计是相辅相成，相互作用的。项目定位必须依靠产品设计作为支撑，产品设计也为项目定位提供条件和方向。在

3、项目定位和产品设计都没有明确的情况下，项目定位预先设定相应的方向，产品设计同期进行，然后根据实际情况对两者进行局部调整，从而达到思路与方向的统一。二、项目基本价值判断（一）地块价值1、地块平整，有水系可以改造利用。2、地块被市政道路分割成四块，并有部分属于市政设施用地，从一定程度上破坏了地块的整体性。3、地块毗邻奥体中心，与艺兰斋美术馆一路之隔，周边可利用资源较多。4、地块拥有滨江风光带与长江景观资源。（二）区域价值1、河西区域是南京城市开发的热点区域，是南京未来的城市副中心，政府整体规划并投入巨资兴建，发展速度惊人。河西北部的龙江区域在不断的开发过程中，已经形成

4、了较为成熟的市场形象。2、奥体板块是南京市近两年的开发重点板块，2005年十运会之际将基本呈现现代化副中心的面貌，前景喜人。3、项目位于奥体板块核心位置，充分享有区域价值。（三）市场价值1、与南京其他区域相比，奥体板块整体市场形象更具有现代感，整体素质较高，明年楼盘销售价格可达到5000元/㎡以上。2、置业者普遍看好河西，置业意向度较高，具有一定的市场吸引力。投资者较多选择河西楼盘，存在较大的市场炒作空间。（四）客户价值1、现有客户多为政府事业单位人员、企业管理层及白领阶层，具有相对较高的素质，购买能力也较强。2、未来居住人群多为城市精英，整体客户层支撑楼盘价格。

5、三、项目定位建议（一）项目总体定位描述一个都市精英家园，阳光互动的社区，一个小区氛围生机勃勃，规划形式活泼生动，建筑风格现代简约，环境优雅空间互动，人文交往自由融洽的中型标志性精致水景智慧社区。定位的两个关键点：1、非高端项目通过对本地块土地的理解，我们认识到本项目所处的区域整体追求均好性，各地块差异性不明显，另外，在开盘高目标的销售要求之下，我们认为本项目不适宜做高端产品。2、高品质项目根据土地特点，以及区域特征，我们认为本项目应坚持在中高端产品线上，坚持打造高品质特性，注重产品细节的处理。（二）市场定位——长江边·智慧居所1、长江边亲水而居是从古至今最优越的居

6、住模式，由于城市的兴起和地域的限制，使得亲水居住成为少数人可以享受的生活形态，特别在水乡江苏，濒临长江的南京却少有优秀亲水住宅，顺驰通过对土地的深刻理解发现了地块的价值，将土地价值最大化利用，从而将亲水生活还给南京市民。2、智慧居所“仁者乐山、智者乐水”的精神诉求，深入挖掘土地潜力，坚持打造高品质特性，注重产品细节的处理，体现居住智慧。第二部分产品设计建议一、整体规划（一）规划设计理念1、两原则：a、以人为本；b、可持续发展。2、三意识：a、创新意识；b、精品意识；c、环境意识。（二）规划设计贯彻属性目标1、人的归属性。2、识别性。3、舒适性。（三）整体规划建议—

7、—弱化分割，形成整体要形成对项目的整体理解，首先要对影响项目的几个关键因素进行深刻理解：1、对纬八路的理解纬八路是城市级主干道，对纬八路的理解和运用直接影响到项目的整体规划思路，成全认为：纬八路是城市快速干道，不适合集中规划商业物业，因为快速干道的交通功能使得项目前很难形成集中的商业回路，人流的停留将很难实现。2、对项目的整体理解项目的自然现状是四块分散地块，中间有道路分隔，但是我们对项目的理解一定是一个整体的形象，而不是四个小项目的组合，所以形成对分散地块的合力就很重要，中间核心意义重大。3、对商业定位的理解商业定位需要跟进奥体板块的大优势，但是在业态选择上要考

8、虑邻近的奥