物业服务行业深度：万亿蓝海待掘金，跑马圈地正当时！

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1、行业报告

2、行业深度研究中小市值证券研究报告2018年01月09日投资评级物业服务行业深度：万亿蓝海待掘金，跑马圈地正当行业评级强于大市(维持评级)时！上次评级强于大市物业服务行业：市场规模稳步增长，万亿市场可期作者吴立分析师物业服务行业发展初期，政策法规的完善建立了行业成长的基础。城镇化的SAC执业证书编号：S1110517010002快速发展和人均可支配的收入的增长，一方面促使业主对物业管理的需求转wuli1@tfzq.com变为刚需；另一方面通过提供不断竣工的商品房面积，直接实现物业行业管张倩联系人理规模的持续增长。多种经营模式

3、的开拓又为行业的发展提供了新的利润增qzhang@tfzq.com长点。我们假设物业收费标准维持2016年水平不变，保守估计2023年物业服务行业的市场空间将接近万亿元。行业走势图竞争格局：行业集中度逐渐提升，并购加速业务扩张中小市值沪深30024%跑马圈地，并购加速业务扩张。TOP10企业抓紧行业上行机会，快速扩充19%管理项目，百强企业各层级营业收入均值呈现强者恒强，越抢越快的分化态14%势。百强企业在完成全国化布局的同时，规模扩张的重点逐渐转向区域深耕。9%4%未来趋势：重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业-1%-6

4、%基础物业服务费仍为物业管理企业最主要的收入来源。非住宅物业的兴起，2017-012017-052017-09为行业的未来发展提供新的发展方向。2017年全国百强物业企业中，排名资料来源：贝格数据前十的物业企业在以服务高端住宅物业为主的基础之上，在公共物管领域，物业服务方面的内容已大大拓展，如餐饮、会务、消防等，并呈现出规格高、相关报告品质高、要求高等诸多特点。非住宅物业具有公众性、开放性、安全性等特1《中小市值-行业深度研究:瓶装水产点，对环境治理、设施设备和员工服务质量的高标准、严要求使得非住宅物业深度：消费升级推动瓶装水产业高

5、增业企业需要具备更高的专业能力，进入门槛相对较高。非住宅物业由传统住长，稀缺水源造就企业护城河优势》宅物业的2C模式转变为2B模式，具有更高的盈利能力，竞争更市场化，2017-12-26服务更高端化。我们看好高端住宅物业及非住宅物业的发展前景，尤其是门槛更高、更专业化的医院物业及商业物业管理领域。估值及相关标的：我们按照市盈率对物业管理企业进行估值，港股可选标的目前的市盈率在20-40倍之间。我们通过比较资本市场上物业服务公司的估值水平、营收规模、成长性、盈利能力、品牌效应、管理物业业态发展潜力等指标，认为重点关注以下标的：A股：南

6、都物业（A股第一股，独立第三方品牌物业）新三板：开元物业（独立第三方，多业态管理模式）、星河商置（稀缺商管类物业标的）、第一物业（绿色科技引导高品质住宅物业）、美的物业（特色智能化的多业态物业管理）、嘉宝股份（大地产集团下的高增长型物业公司）港股：浦江中国（战略性布局，专注于公众物业的管理）风险提示：房地产行业大幅度下行；物业新业务拓展不达预期重点标的推荐股票主营营业收入（RMB万元）归母净利润（RMB万元）名称业务2016YOY2016YOYEPS(2016)PE(TTM)备注南都物业603506.SH独立第三方物业5777422

7、.73%6296184%----A股美的物业839955.OC特色化多业态2725950.40%2768218.38%1.7121.9新三板第一物业837498.OC绿色科技住宅3030930.54%407641.65%1.2018.7新三板星河商置839819.OC商管稀缺标的3007614.80%364844.57%----新三板嘉宝股份834962.OC大地产集团下高增长型6801123.49%1005366.381.1618.6新三板浦江中国1417.HK专注于公众物业管理310035.60%3096（10.13%）0.11

8、（HKD）16.8港股资料来源：wind，天风证券研究所，注：PE=收盘价/EPS，因部分公司在三板上协议转让缺少收盘价，或已摘牌，或停牌，无法获得PE数据请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1行业报告

9、行业深度研究内容目录1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期.............................................................61.1.行业规模稳步增长..........................................................

10、................................................................61.2.行业成长驱动力.........................................