房地产企业成本管理信息化

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1、总50期房地产行业信息化系列文章之一：[在土地成本透明化、市场化的环境下，如何对房地产开发成本进行精细化管理，从而降低开发成本、提高经济效益呢？]精细化成本管理n邓国清土地资源的逐渐稀缺，国家宏观调控政策的不断出台，特别是2004年8月31日建设部“关于土地转让相关制度”的正式实施，行业从此由“地产时代”进入了“房产时代”。面对多重挑战的房地产行业，其赢利模式也开始从粗放的土地赢利向精细的产品赢利转变。因为，房地产企业已经意识到，仅仅凭借土地巨大的溢价增值收益就能赚得盆满钵满的时代已一去不返了。所以，在土地成本透明化、市场化的环境下，如何对房地产开发成本进行精

2、细化管理，从而降低开发成本、提高经济效益已经成为房地产行业发展的一个必然趋势。而要做到成本管理的精细化，达到及时、准确、完整地进行成本管理和控制的目的，信息化工具的支持不容小视。那么，房地产企业该如何进行成本管理信息化呢？笔者认为，可以从以下四个方面考虑：整体规划，成本先行整体规划指企业整体的信息系统规划（即IT规划）。如财务需要总账系统和成本系统，销售需要售楼系统，工程需要项目管理系统，高层需要智能分析系统，公司整体需要一个OA系统……这样的信息时代，房地产企业有着多方面的信息化建设需求。那这么多的信息化需求，上哪些？谁先上？花多少钱合适？选择什么样的合作伙

3、伴？……只有把这些问题先考虑清楚了，才不会出现信息化进程与企业发展脱节或者信息孤岛林立的状况。企业可以根据自己的实际情况，设计IT规划系统蓝图，根据需要可以先推行成本信息化。明确方向，把握需求在这里，我们可以分别从行业宏观和企业微观两个方面来探讨房地产行业成本管理的需求和方向。²行业宏观方面：明晰行业成本管理模式我们知道，房地产行业的特性源自于不动产的特性，产品完全个体化，并且建设周期长、投资大，因此决定了其成本管理模式也不同于一般的消费品行业。房地产行业的成本管理特点决定了其采用以“目标成本＋动态成本＋责任成本”为核心的成本管理模式。这种模式的好处在于它能够

4、很好地将事前、事中、事后三者结合起来。其中“目标成本”和“责任成本”在各行业中都有应用，这里面最具有房地产行业特点就是“动态成本”，即是用来在过程中时刻反映总成本的变化。这种概念已经突破了财务传统的成本概念，大家从动态成本的公式中也可以发现：动态成本=已结算合同+未结算合同+非合同性成本+待发生费用。这里面是个大杂绘，“已结算合同”和“未结算合同”体现了权责发生制原则，“非合同性成本”又是收付实现制，“待发生费用”还未发生，其实根本都不能算是成本。因此，这种管理模式不是从财务会计角度出发的，而是为了满足管理的需要而生，但是这又要与财务发生密切关联。因此也使得通

5、用的成本管理软件根本处理不了这种特别的需要，得有专门的软件来支持。²企业微观方面：锁定成本信息化具体需求相对于土地开发成本，房产开发成本更复杂、更具代表性，下面我们就以房地产开发成本为切入点进行阐述。（1）“目标成本”的建立目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是开发成本的控制线。目标成本的建立是整个成本控制体系的基础，也是在信息系统帮助下，实现管理精细化的第一步。整个目标成本体系是动态成本的基础，主要包括三方面的内容：一是房产开发成本的结构；二是成本分类，三是目标成本的形成。A、成本结构：房地产开发过程中会发生很多费用，就其用途

6、来说，一般可分为以下几个大部分：土地费用前期费用建安成本配套费用筹资成本管理费用销售费用其中，后三者——筹资成本、管理费用、销售费用，从财务的角度，是期间费用的性质，也可称之为开发间接费，一般不纳入成本管理的范畴。前四者，都属房产开发成本，其中，在房产开发阶段，土地费用已是一个历史沉没成本，已经没有控制的意义；而前期费用、建安成本、配套费用这三部分费用金额大、结构复杂，是房地产企业开发成本的主要管理对象。B、信息系统要提供灵活的房产开发成本分类：精细化的成本管理需要精细化的成本分类，成本分类是后续成本管理模式及报表体系规划的基础，也是成本管理信息系统应用的基础

7、，因此对于企业非常重要。在房地产行业，成本分类一般以成本树的方式来展现。表1是某房地产企业的一个框架性的成本树：表1某房地产企业成本框架树一级科目二级科目三级科目注释前期费用勘测费设计费顾问费报批报建费向政府支付的行政执行类费用前期工程费建筑安装费围护工程围护工程桩基工程桩基工程工程桩外墙装饰外墙装饰石材、幕墙、外门窗室内精装饰设备及其安装费专业化分包电梯及安装费电梯……安装工程大楼内工程　总包合同内　室内给排水系统……附属设施工程配套设施费上水上水供电供电高配电设备、高低压配电及安装费燃气燃气（煤气、天然气）通讯通讯对于成本分类的方法和明细程度，应当视不同企

8、业的需要而定。在表1中，我们主要将其划