房地产基本制度与政策

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1、房地产居间业务　　随着我国房地产业的迅猛发展和人民生活水平的逐步提高，房地产无论是作为生活的必需品还是作为投资品种、经营对象，正在成为现代经济生活中最活跃的因素之一。在与人们生活紧密相联的房地产中介活动中，房地产居间是最典型的一种房地产中介活动。本章在介绍房地产居间业务的类型、特点的基础上，重点阐述了房地产居间业务的基本流程和合同。　　第一节房地产居间业务概述　　房地产居间，是指房地产经纪人在房地产经营活动中以自己的名义，作为中介人为委托方提供房地产成交机会或撮合委托方与他方成交，并取得报酬的商业服务活动。　　一、房地产居间业务的主

2、要类型　　(1)根据居间内容与标的物的不同，房地产居间可以分为房地产买卖居间、房地产投资居间、房地产抵押居间、房地产租赁居间等形式，其中，房地产买卖居间和房地产租赁居间是最常见的两种形式。　　(2)根据服务方式的不同，房地产居间可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间．房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。房地产媒介居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。在房地产经纪活动实际运作中，这两种方式不是完全独立的，常常需要相互结

3、合才能促成房地产交易。　　二、房地产屠间业务的特点　　(1)在房地产居间业务中，房地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。　　(2)在房地产居间业务中，房地产经纪人是以自己的名义进行居间活动，并不具体代表其中任何一方，因此，居间人没有代为订立合同的权利。这是与房地产代理人的不同之处。　　(3)房地产居间的服务对象广泛，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系，一旦委托事项完成，委托关系也随之终止。　　(4)房地产居间是一种有偿的商业服务行为。房地产居间报酬，由房地产交易双方各半承担，

4、或者由交易双方商定。居间报酬的请求权以促成合同成立为条件。只要居间成功，委托人需向居间人支付一定的报酬和从事居间活动所支付的费用。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。　　第二节房地产居间业务的基本流程　　一、业务开拓　　业务开拓是具体居间业务开始前的准备工作。业务开拓的主要工作是客户开拓，即争取客户。一般房地产经纪机构都会通过广告宣传和公共关系活动，来宣传自己，吸引客户，开拓市场。但是更重要的是在所承接的每一项业务中，要切实为客户提供高质量的服务，以质量和信誉来赢得客户信任。目前

5、，越来越多的房地产经纪机构注重运用晶牌战略来稳步开拓市场，争取客户。　　二、房地产屠间业务洽谈　　当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪机构就要派出房地产经纪人与其进行业务洽谈。业务洽谈时首先要充分了解委托人的意图与要求，衡量自身接受委托、完成任务的能力．其次，查验有关证件如身份证明、公司营业执照、房地产权证等相关证明文件，了解委托人的主体资格、生产经营状况及信誉。然后，向客户告知自己的姓名及房地产经机构的名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，双方就居间方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的居间经纪合同类型及文本

6、等关键事项与客户进行协商，达成共识，这是居间业务洽谈中最重要的内容。　　三、房地产查验　　由于房地产商品的特殊性及其权屑内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同的前期准备工作．房地产经纪人要对接受委托的房地产的权属状况、文字资料、现场情况等进行查验。查验的主要内容有：　　1．房地产的实物状况　　包括房地产所处地块的具体位置和形状、朝向、房屋建筑的结构、设备、装修情况、房屋建筑的成新度。　　2．房地产的权属情况　　(1)房地产权属的类别与范围。房地产权属是否清晰，是能否交易成功的必要前提．对权属有争议的、未取得房地

7、产权证的、房屋被司法或行政部门依法限制和查封的、依法收回房地产权证等的产权房，都不得转让、出租、抵押，因而涉及此类物业的房地产居间业务，房地产经纪人不能承接。　　(2)房地产他项权利设定情况。即是否设定抵押权、租赁权?如果有，权利人是谁?期限如何确定，诸如此类的情况，对标的物交易的难易、价格、手续均会产生重大影响，必须在事先搞清楚。　　3．房地产的区位状况　　包括标的房地产相邻的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等。上海市房地产居间合同上海市房屋土地资源管理局制定上海市工商行政管理局监制   房地产居间合同委托

8、人甲（出售、出租方）居间方委托人乙（买入、承租方）第一条　（订立合同的前提和目的）依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易________