投资性房地产公允价值计量模式初探

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1、投资性房地产公允价值计量模式初探一：定义、会计规则√二：引入背景√三：必要性、优势√四：成本模式与公允模式会计处理的比较五：现状√六：问题√七：对策和建议√第一部分：投资性房地产的定义及会计规则投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，它能够单独计量与出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。《企业会计准则》规定：在对投资性房地产的后续计量中，可以采用成本模式或公允价值模式计量，但不能同时采用两种模式计量。成本计量模式可转换为公允价值计量模式，视作会计政策变更；采用公允价值模式计量的投资性

2、房地产，不能转换为成本模式计量。在公允价值模式计量下，取得投资性房地产时，借“投资性房地产-成本”，贷“银行存款”等科目。后续计量中，如果投资性房地产的公允价值发生变化，在“投资性房地产—公允价值变动”科目中进行计量。第二部分：公允价值计量模式的发展1997年，我国开始在准则中提倡公允价值计量模式，后来因为我国市场和环境的条件不足，在实践中运行起来太困难，并且出现了大量非法谋取利益的情况。2001年，我国取消了公允价值计量模式，又重新修订了准则，使曾经使用公允价值计量模式的要素又重新回归使用成本计量模式。后来几年，我国市场发展非常迅速，环境较过去也完善了许多，于是公允

3、价值计量模式又重新回到了议题。2006年我国又修订了会计准则，正式把公允价值计量模式写入了准则中。在近几年的发展中，用公允价值计量模式后续计量投资性房地产的上市公司虽然仍然不多，但是在逐年递增，这表示公允价值计量模式是未来的趋势。第三部分：投资性房地产采用公允价值计量模式的意义在2006年，国家对会计准则又进行了一次修改，本次修改中，新修订了30个会计要素的计量，其中有17个要素将公允价值计量模式运用进去。从这里可以看出，公允价值计量模式的运用是计量模式今后的发展趋势。第一，公允价值可以更加反应投资性房地产的特征。近年来，我国的房地产市场的条件房地产投资情况，房地产的

4、市场价值一般比它的账面价值高，因此，成本模式无法很好的反应房地产的现况。公允价值计量模式运用在在投资房地产上，可以更好地反映投资房地产的市场价值。第二，公允价值计量模式的运用体现着我国财务会计水平与国际接轨，消除与外资企业的竞争和合作时的差异，企业年末的财务报表更加公允化、透明化。第三，公允价值计量模式使企业的价值更加真实，相对成本计量模式来说，更加真实地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，合理反映企业的财务状况，提高了财务信息的相关性，投资者的利益得到了更安全的保护。公允价值模式计量对企业的资产结构产生影响，特别是目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，能够更及

5、时、全面地反映现在和未来经济环境的变化。在资产负债表日，投资性房地产公允价值上升会提高投资性房地产的账面价值增加其账面净资产，使资产增值发生明显的变化，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，降低企业财务风险，增强企业融资能力。第四部分：成本计量模式与公允价值计量模式会计处理的比较一、投资性房地产的初始计量在新会计准则的规定下，投资性房地产，无论是成本计量模式或公允价值计量模式，购买、自行建造达到预定可使用状态，都按照企业实际取得该房地产的成本作为入账价值，初始计量的会计处理方法是一致的。二、投资性房地产的后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应按固定资产

6、或无形资产的有关规定，计提折旧或摊销，借：“其他业务成本”等科目，贷：“投资性房地产累计折旧（摊销）”。该房地产取得的租金收入，借：“银行存款”等科目，贷：“其他业务收入”。投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备，借：“资产减值损失”，贷：“投资性房地产减值准备”。已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，在资产负债表日，公允价值高于其账面余额的差额，借：“投资性房地产—公允价值变动”，贷：“公允价值变动损益”，公允价值低于其账面余额的差额，借：“公允价值变动损益”，贷：“投资

7、性房地产—公允价值变动”。该房地产取得的租金收入，借：“银行存款”等科目，贷：“其他业务收入”。在两种模式下，取得的租金的收入，按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单。而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂。三、投资性房地产的转换计量在成本计量模式下，转换时，将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即成本至成本一一进行结转。将作为存货的房地产转