我国房产税改革试点探讨

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1、我国房产税改革试点探讨　　【摘要】有关房产税改革的探讨已持续多年，上海和重庆也已于2011年作为试点城市宣布进行房产税改革试点。到现在四年多的时间过去了，但是试点效果却不甚理想：首先，在房价的调控方面没有达到公众预期；其次，作为欲取代土地财政而成为地方政府一项新的稳定而充足的收入来源，也没有达到预期效果。究竟是什么原因导致房产税改革会是这样的结果。本文围绕这一问题从房产税改革的沿革出发，分析此次试点工作的效果以及失败原因，最后对房产税深化改革与发展提出建议【关键词】房产税改革试点效果政策一、房产税改革的进程有关房产税改革，最早见于2003年中央出台的《关于完善社会主义市场经

2、济体制若干问题的决定》：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。当时的提法还是叫“物业税”，后来经专家论证考虑，认为“物业税”的称谓存在一些潜在的问题（比如人们容易把它和熟悉的物业费分不清楚）。经过几年时间的发展，随着经济形势的转变，物业税向房产税过渡的条件日趋成熟。2011年，重庆市人民政府发布《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，办法规定重庆市于2011年1月28日起对新购高档住宅、存量独栋别墅、非重庆居民购买的第二套及以上住房征收房产税。上海市政府从2011年1月28日开始对上海居民新购的第二套及以上

3、住房和非上海居民的新购住房征收房产税。此后，房产税试点扩容的消息不断，但都没有真正全面铺开。2013年2月国务院发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（简称“国五条”）的细则，为房产税的深化改革提供了一个发展的方向。同年11月《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及房地产税，并要求“加快立法并适时推进改革”二、我国房产税改革试点概述（一）沪渝房产税试点内容比较表1为两市试点的具体细则。从课税对象上看，重庆模式主要针对高档住房，其政策目标也是非常明显的，即抑制高端住宅消费，从而达到“抽肥补瘦”的目的；上海模式主要针对增量房，存量住宅不在征税范围

4、内，主要是为遏制炒房行为。从税率来看，重庆采用累进税率模式，交易价格越高，适用税率越高；上海税率一般为0.6%，但在计算税额时按交易价的70%进行，可以认为有效税率为0.42%。从计税依据看，两者都按交易价而不是评估价。从免税面积上看，重庆存量独栋商品住宅、新购高档住宅分别按每户180、100平方米免税；上海按人均60平方米的面积免税（二）试点具体效果评述第一，从财政收入的角度来看，房产税试点当年，重庆房产税税额为20.89亿元，11～13年累计征收房产税不超过80亿元，而重庆市的地方财政税收收入分别为881.07亿元、970.17亿元、1112.62亿元。①上海市财政局宣

5、布2011年征得房产税73.66亿元，三年累计征收个人住房房产税约259.27亿元，但三年财政税收收入分别为3172.72亿元、3426.79亿元、3797.16亿元。②两市改革后的房产税收入占总的税收收入的份额最高不超过3%，可见此次改革，房产税筹集收入的作用均微乎其微，没有充分体现其能够充当地方主体税种的功能。此次改革房产税的初衷是希望在“营改增”完成以后，地方主体税种严重缺失的情况下，房产税能够“独树一帜”为地方政府“保驾护航”，提供稳定、充足的税源，从而有效解决地方政府对土地财政的依赖，从根本上遏制房价的迅猛上涨。但从试点结果来看，房产税征得的税额非常有限。有关房产

6、税在地方税收收入中的比重从国际来看，美国为50%～80%，日本为32%，菲律宾为53%，印度尼西亚为37%。③我国近三年基本维持在2.5%左右，这说明距离使房产税成为地方政府主体税种的目标还有很大差距，房产税的改革并没有达到预期的效果第二，从调控房价的角度看，房产税改革在重庆和上海试点后，两市的商品住宅开发步伐有所减慢，说明试点之初确实有部分功效，但之后很快又重新上涨。根据相关数据计算，2012年年初上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%，重庆商品房售价也呈现环比上涨态势，说明两地的试点改革并未抑制住房价上涨的趋势，同时两地的商品房销售情况也呈现好的迹象，商品房销售比例高

7、于改革之前。对于房产被纳入试点范围的家庭，房产税费成本每年数千元左右，首先一个家庭一旦选择购买房产，数千元真的是“九牛一毛”；其次，相对于涨幅较大的房产市场，房产税费很快就成为一种只针对少数人的“特殊税”。可见，房产税改革的效果并不能持续，它难以抑制由房地产泡沫引起的高房价第三，从收入分配的角度，房产税税收收入应该是政府用于公共基础设施的改进和公共服务的改良，除此之外，近年来随着城市化进程的加快，房价居高不下，使得为中低收入者提供保障性住房也成为政府发挥公共财政职能的具体方面。但是由于本身征得的房产税税款就少，所以