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1、房地产企业成本管理存在的问题及改进措施房地产行业已经发展为精细化管理,成本管理则是房地产企业精细化管理的核心,只有控制好成本,企业才能有盈利空间,才能得到持续发展,尤其在目前房地产行业竞争如此激烈的情况下。如果没有优于大多数企业的成本控制水平,企业就很难生存下去。因此,房地产企业提升成本管理水平迫在眉睫。一、房地产企业成本管理的特点(一)成本控制的重点贯穿项目各环节房地产企业的产品是地产项目,各开发项目既有相似之处,也存在爨着许多不同,产品各异,与っ普通工业企业产品相比成本敲控制有很大的不同。工业企脯业产品一旦投产,产品定型
2、嚓,产品设计结束,销售渠道簏也基本确定,成本控制主要宥集中在材料采购及提升生产库效率上面。房地产企业的成罾本控制的重点则始终在项目С取得、设计、生产及销售的捶各个环节,一个项目结束,均下一个项目又重复一个完整氽开发的全过程。如果有新产妣品又将重新设计销售,各个帛开发阶段又要重新循环一次变。(二)成本管理工作相嵋对复杂11/11房地产企业开发产化品不完全相同,即开发产品薤的多样性决定了房地产开发臃企业成本控制的复杂性。房诨地产企业由于开发产品多样癌,开发产品相对独立,成本×管理工作是否有效,没有单箩一的产品成本参照,导致成艮本
3、节约评价比较困难。因此妮,房地产企业要做好成本管嫱理工作,必须建立起比工业矢企业相对复杂的成本管控措◆施与评价体系,才能使成本力管理工作更加有效。(三蝌)成本管理水平对成本金额茳影响较大房地产开发项目进由于资金投入量大与开发产怜品自身的独特性,决定了房地产企业的成本管理对一个倘项目的成本影响非常巨大。垛例如,产品设计阶段一个有溉效的设计优化,可能减少大龃量的工程量,节约建造成本卫;产品销售的一次有效创新母,可以加快项目销售速度,幌节约大量销售成本及财务成癍本。成本管理的好坏对房地产企业开发成本影响较大。(四)各成本管理阶
4、段相互缵影响明显房地产项目各开疝发环节成本管理影响效果明悃显,如设计环节成本管理不拢到位,势必影响施工环节的嗝建造成本及洽商数量,造成烫建造阶段成本提高,如果建锾造阶段管控不到位、施工质量不好、施工拖延,必然造莠成销售困难,减慢销售节奏,提高销售成本。因此,房●地产企业各成本控制部门相袷互影响,房地产开发企业应在成本控制中注意各部门的侧协作。11/11二、目前房地产企⑸业成本管理存在的问题成均本管理存在于房地产企业土火地获取、设计、招标采购、电施工、销售、成本核算及考核的各个开发链条与管理环节。目前,房地产企业成本
5、蹿管理存在着以下主要问题:溏(一)土地获取缺乏项目╃可行性分析房地产开发企篱业的生产经营是从土地获取暂阶段开始的,土地获取的好坏直接影响到房地产企业的苋后期经营及盈利能力。以前暗房价涨势迅猛时,只要能取桉得土地,房价的涨幅很快就屈会覆盖土地成本,企业肯定刹能取得较高的利润。土地获可取随机性强,获取土地根本∧就没有详细的前期调研及严格的可行性分析。现阶段存墨在的一些亏损的项目,往往孚是在土地获取阶段根据房价偷大幅上涨阶段的经验,预计帮了一个较高的售价,没有认褰真测算比较贴近现实的预计趋销售价格及可接受土地价格旄,导致获取土
6、地价格过高,出最终的销售价格远低于土地喽获取阶段的预期价格。因土诮地价格的过高,导致开发成濉本加大,项目出现严重亏损蚂。(二)规划设计不合理规划设计阶段是在可行性研野究报告的基础上,对预计方ъ案在设计阶段的最终实现,剐是房地产开发阶段成本控制汆的关键。规划设计阶段的定嵩位是否准确,房屋功能是满战足客户需求,是项目能否达摒到预期的销售价格及销售目ā11/11标,能否将成本控制在企业猸可承受范围内的关键。目前喷大多数房地产企业由于设计楱能力不足,将大部分的设计柰工作交由设计院实施,但对冯设计院最终的设计成果往往七缺乏审核能力。有
7、时由于设橄计院的设计水平不高,导致最后的设计不合理,不必要功能没有有效缩减,使用材奸料成本过高,整体上,房屋吞造价在设计阶段就偏高。由让于设计不合理,后期变更洽商率较多,影响施工进度,跞建造成本大幅提高,超出原徉有设计成本限额。(三)庵招投标管控不严在各项招呔标阶段,选取的招投标对象东能力各异、参差不齐,有些中标单位可能施工能力不足,就会耽误项目开发工期,ǒ拖后开盘销售时间,还会增加各项管理费用及成本支出昨,或导致施工质量问题,增忍加后期维修成本,最后损害招开发企业声誉。在施工招标怏阶段,招标文件不够完善,笾工程
8、量清单不全面、不准确舡,导致所签订的合同不严谨炸,后期施工单位抓住所签订汶合同的漏洞,大幅增加变更垓洽商,使最终结算价格大幅诡超过原合同价格,使企业开发成本增加。(四)工程施工管控不到位工程施工茂阶段,部分房地产企业工程癌管理力量薄弱,管控不到位⒘。各项变更、洽商管理混乱旌,变更洽商审
