区域特征与商业银行住房抵押贷款决策

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1、区域特征与商业银行住房抵押贷款决策 　　一、城区特征的涵义城区特征是商业银行住房抵押贷款决策的一个重要因素，它包括：1.人口特征，包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和受教育水平等；2.住房存量特征，包括住房价格波动率、住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、中位住房租金价格比、中位住房建筑周期和中位住房年龄等；3.公共服务特征，包括接受公共住房支持的家庭比例、学校质量、治安状况和拆迁改胜造等；4.其它特征，师包括单个贷款者收到的花住房抵押贷款申请数量签、经济增长率和产业分萝散化程度等。 　　城区吟特征或多或少以相同方樱式影响一个城区住房抵止押贷款的风险。因

2、此，淫商业银行可以根据城区秋特征判断一个城区的住戌房抵押贷款违约风险，灾进而确定对该城区的住诬房抵押贷款决策(例如拔最低首付款比例和拒贷娩率)。 　　二、城区特宅征对商业银行住房抵押魏贷款决策的影响机制 　而　关于城区特征对商业耀银行住房抵押贷款决策雹影响机制的研究主要有喻违约理论、理性歧视理烈论、信息外部性理论和羡内部信息效应理论。其响中，违约理论可以解释布哪些城区特征影响贷款踏风险；理性歧视理论主艘要解释商业银行根据城钩区特征进行贷款决策的腐合理性；信息外部性理叫论和内部信息效应理论拢解释城区特征对商业银意行贷款决策的影响会导钉致中低收入城区的贷款颓供给不足。信息外部性橇理

3、论与内部信息效应理票论的主要区别在于研究铱角度不同：前者认为，满当前住房交易提供的城烧区信息使该城区的所有笔贷款者受益；后者认为伍，单个贷款者在从事住刹房抵押贷款业务过程中剂搜集到的某些城区信息薛只使该贷款者受益。 1喻.违约理论 　　住房抵磷押贷款违约理论有两种询：支付能力理论和权益行理论，分别解释被迫违朝约和理性违约。 　　支所付能力理论的主要内容已是：(1)当借款者无律力支付月还款额时，违劝约发生。(2)影响借畦款者支付能力的因素有亏：触发事件(包括失业于、离婚和疾病等)、融淤资来源(包括收入和储谋蓄等)、融资条款(包倔括住房抵押贷款的利率半、期限和贷款价值率以捡及其它负债

4、)和其它(震包括户主年龄和家庭里宰孩子的年龄与数量等)义。 　　权益理论的主要炸内容是：(1)违约可仁视为住房抵押贷款所内致含的看跌期权，即以不茎偿还住房抵押贷款余额藩为条件而卖出住房的期毒权；即使借款者有能力挠支付月还款额也可能在绎一定条件下执行看跌期邑权。(2)违约的必要痘条件是负权益(即住房弃价值小于贷款价值)，芜并且违约受交易成本和访触发事件的影响。(3莆)负权益的影响因素包构括初始贷款价值率、住燕房价格波动率、已抵押当年数、贷款期限和资金霍机会成本；交易成本包病括违约信用损失、寻找融新住所的搜寻费用和搬财迁费用等，它增加违约酸成本从而降低违约概率犀；触发事件包括失业、琼

5、离婚和迁移等，它将多撒期最优违约决策提前到魄现在。 　　有关住房抵餐押贷款违约的研究成果竹是：城区住房价格波动呢是导致违约损失的最重憨要因素；城区失业率有暗助于解释违约率；城区知中位家庭收入水平与违圭约率高度负相关，城区掌失业率和离婚率与违约晓率高度正相关。可见，漳住房价格波动率、失业娱率或离婚率高以及中位粱家庭收入低的城区违约邀风险大。 2.理性歧视嫡理论 　　该理论的主要渐内容是：(1)在单个敷贷款申请者和单个住房芹特征难以准确获得的情矿况下，权衡收益和成本虚，贷款者根据贷款申请裸所属城区的特征判断违通约风险更有利可图。(捷2)某些城区的违约风睁险比其它城区高，如果坚高于贷款

6、者的最大可承酉受风险，来自这些城区乖的贷款申请会被拒绝；读如果低于贷款者的最大仪可承受风险则会被批准伪，但同时被要求较高的辽首付款比例。(3)因四为理性歧视是有利可图炮的，市场竞争不能使其秧消失。 　　这方面的研鲸究成果表明，金融机构卸对低收入城区比对其它拒城区的拒贷率高，但在颖控制了城区风险之后，盔拒贷率的城区差别消失檬，这表明理性歧视是存掩在的。对住房价格波动逾率较大的城区，贷款者廓要求较高首付款比例的衡概率较大。 3.信息外贺部性理论 　　该理论的府主要内容是：(1)一洗方面，住房估价的精确狄性与近期的城区住房交吮易规模正相关，与城区均预期住房价格波动率负小相关；另一方面，

7、如果双住房估价不精确，贷款取者为降低违约风险会要喜求较高的首付款比例或钩者拒贷，导致住房销售写难度加大；两个方面相援互影响，产生了一个动铣态的信息外部性。(2毁)在一个外部冲击(例欲如住房交易税提高)下瞻，如果住房交易规模下沃降得较小，则信息外部矗性作用较小，住房抵押写贷款市场能恢复到初始擞的稳态均衡点；如果住颁房交易规模下降得足够驯大，则信息外部性作用励会大到使该市场持续萎赞缩，甚至消失。(3)侥低收入城区的住房交易媚规模一般较小，而且首庸付款是对低收入家庭拥陀有住房所有权的一