长富汇银杨明伟：房地产并购机会已经到来

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1、长富汇银杨明伟：房地产并购机会已经到来《融资中国》记者王庆武/文楼市价格趋势走向、人民币汇率问题，以及A股市场走向，对房地产未来的发展及与金融结合的路径有何影响？长富汇银投资基金管理（北京）有限公司执行总裁杨明伟表示，从行业角度来讲，整个房地产行业去年和今年发生了一些新的变化，房地产市场从增量逐渐往存量过渡，行业分裂加剧。这种情况下部分前期土地储备过多的开发商抗风险能力较差，一旦出现行业调整，或流动性出现困难，就不得不出售一些项目，或者整体被并购。此种背景下，房地产并购的机会已经到来。宏观经济形势新变化：全球经济下行压力大， 

2、股市楼市相互作用杨明伟认为，不管最近的股市，还是宏观数据，包括CPI和采购指数等，实际上看起来都不尽乐观，整体经济下滑压力较大。国际货币基金组织对全球的经济增长预期也有一些下调，从这个角度来讲，全球经济也还处在压力比较大的阶段。2011年以来，中国经济开始进入转型期，产业结构调整，很多经济指标开始放缓。今年第二季度GDP出现比较大的下滑，大家对三四季度的GDP增长指标的预期相对也比较悲观，可能三四季度GDP会跌破所谓的大家心理预期7.0%的幅度。杨明伟表示，从这个角度来讲，作为在房地产行业工作过多年的从业人员，会感觉到目前中国

3、经济所面临的问题比2008年美国次贷危机时更差。2008年中国整体房地产的走势，包括经济放缓实际对大家影响并不是很大，那时的影响更多是心理上的。实际上2008年真正意义上的调整没有经历太长时间，当时在北京进行调查，整个北京的房地产市场是非常健康的，但是可能大家当时最关心买房的问题，调控政策连续出台，地产商和买房者都显得非常恐慌。然而接下来，政府又出台了4万亿元的投资计划，在4万亿元的调控下，房地产市场实际出现了非常大的一个危情反转，到2009年三四月份北京房地产市场的价格和交易量已经开始快速回升。到2009年12月，北京房价已

4、经上涨到让很多购房人承受不了的程度。相较2008年而言，2015年所面临的实际状况是什么？是整个国际形势不好，以及2008年一些政策推动导致的遗留问题，叠加到目前的经济环境中来了。谈到股市，6月18日开始上证指数跌到3360点时，实际下跌幅达到35%，整个A股市值跌去了45%。炒股的人都知道，一般情况下指数跌幅会小于整体的股市市值的跌幅。股市波动情况下，指标股的浮动变化往往会小于非指标的一些幅度，所以，大家可以看出来，股市从100万亿元下跌到55万亿元的情况。8月20日股市下跌的幅度相对来讲比较小，到8月21日11点半再看股市

5、，也是跌势凶猛。截止到8月21日中午收盘时，整个股指跟今年的最低点比，大概只有7%、8%的空间，也就是股市再往下拉7%、8%，今年的股市又创新低。股市的调整会间接影响到经济的复苏，同时影响到房地产增速的变化。大量的资金会从房地产行业转移到股市中来，这会使得房地产投资的增速放缓，如果股市出现断崖式下跌，大量资金会套在股市中，对房地产市场来讲负面影响明显。股市和房地产市场比较和谐的配比是在股市处在慢牛的过程中，这也是为什么监管机构一直希望房地产平稳健康发展，同时也希望股市处于缓慢上涨的状态。房地产行业新特点：区域分化、市场集中度加

6、剧随着国内外宏观经济形势的变化，2015年中国房地产行业也发生了新的变化。从整体房地产调控政策来看，2015年上半年国家延续了2014年比较宽松的调控政策，特别是在二三线城市，从第一个放开限购的城市开始，真正意义的限购城市只剩下了北京、上海、广东和深圳四个一线城市（三亚暂不放入此行列）。谈到最近关于北京通州限购的情况，杨明伟表示，通州限购不代表中国房地产宏观调控政策的转向，通州房地产在两个星期内同地段的涨幅在6千元左右，这一涨幅大大超越了监管层的容忍程度。在通州楼市限购政策出台一个星期之前，长富汇银已预测到政府会在通州市场有所

7、作为。在通州房地产市场，长富汇银与很多地产开发商正在进行并购项目的洽谈，在这个过程中了解到，不少房地产开发商对通州房价的预期有点不切实际，一些楼盘的开盘售价上涨幅度约1万元，写字楼产品售价的涨幅甚至超过1万元。这种非理性的投资，非理性的上涨，必然会受到监管部门行政手段的调控。北京通州区域的限购仅为个案，总体来看，目前房地产调控政策还是偏稳的政策，鼓励房地产健康稳定发展。在很多地方，实际上给了购房人较大的政策优惠。在利好政策刺激下，房地产正呈现慢慢回暖的迹象。首先，中国的GDP即便现在下行压力很大，但每年的GDP增长幅度仍保持在

8、7%左右。其次，中国的货币发行量，也就是说M2的增幅仍在13%左右。从这两个指标可以看出，未来中国的资产价格，也就是生产性的资产价格仍然处于上涨的趋势。杨明伟建议，如果在北京没有住房，买房出于刚需，大家还是及早购买。因为综合几个数据都可以看得出，房地产的整体走势不会持续下跌。